カテゴリ：売却・住み替えのQ＆A / 投稿日付：2026/01/22 00:00
<売却>共同名義の家、離婚するときはどうする？
「離婚することになったけれど、家が妻と共有名義になっている。
売却するにはどう進めればいい？」
このご相談、実はとても多いです。
共有名義×住宅ローンが絡むと、感情面も手続き面も複雑になりやすいので、
まずは整理の順番を押さえるのが大切です。
まず前提：共同名義の不動産は“財産分与”の対象になりやすい
離婚の際、婚姻中に築いた財産は、一般的には財産分与として分けることになります。
不動産も当然その対象になり、原則として2分の1ずつをベースに
話し合いになるケースが多いです（※例外もあります）。
「買ったときの出資比率で持ち分を決めているから、持ち分どおりじゃないの？」
と思われる方もいますが、離婚時の財産分与は登記の持ち分と別の考え方で整理されることがあり、
ここで認識ズレが起きやすいポイントです。
「住宅ローンを払っているのは私」それでも半分ずつ？
お気持ちはすごく分かります。
ただ、実務上は「誰がローンを払ってきたか」「家計の状況」「婚姻期間」「名義・契約関係」
などで評価が変わることがあり、単純に“払った人が全部”とはなりにくいのが一般的です。
ここは揉めやすいので、早い段階で
- 住宅ローン契約（債務者・連帯債務・連帯保証）
- 不動産の名義（持ち分割合）
- 残債額、返済履歴
を一緒に確認して、整理してから進めるのが安全です。
離婚後も共有名義のままだと、何が困る？
「とりあえず共有のまま…」も不可能ではありませんが、将来のトラブル要因になりがちです。
たとえば、
- 将来売却する際に、相手の承諾（署名押印）が必須になり進まない
- 連絡が取れない／感情的対立で止まる
- どちらかに相続が発生すると、権利関係がさらに複雑になる
などが起こり得ます。
共有を解消する方法は大きく2つ：「名義をまとめる」か「売る」か
1）どちらかが持ち分を譲り受けて“単独名義”にする
住宅ローンが残っていない場合は比較的進めやすく、一般的には
- 離婚協議書（または公正証書）で財産分与の内容を明確化
- 財産分与を原因として、登記名義を単独に変更
- 譲り受けた側が、代償金を支払う（公平にするため）
という流れになります。
ただし、住宅ローンが残っている場合は注意が必要です。
ローンがあると、金融機関の承諾なしに名義だけ変えるのは難しくなります。
2）家を売却して清算する（おすすめになりやすい）
現実的に一番すっきりしやすいのが「売却」です。
- 売却価格 ＞ ローン残債（いわゆる“アンダーローン”）
→ 売ってローン完済 → 残ったお金を話し合いで分ける - 売却価格 ＜ ローン残債（いわゆる“オーバーローン”）
→ 売却してもローンが残るため、差額を現金で補填して完済する必要がある
（※金融機関との調整が必要になることもあります）
「妻が連帯保証人」になっている場合はどうする？
連帯保証人・連帯債務者がいる場合、ここが最大のハードルになることがあります。
一般的な方向性としては、
- 代わりの保証人を立てる
- 借り換えで契約関係を組み直す
- 担保条件の見直し等を金融機関に相談する
- そもそも売却してローンを完済し、関係を解消する
などですが、これは金融機関の審査・判断が大きいため、早めに銀行へ確認した方がスムーズです。
まず最初にやるべきこと：査定で「売れる金額」を把握する
結局のところ、どの選択肢が現実的かは
- いくらで売れそうか
- ローン残債はいくらか
- 差額（手残り or 不足）はどのくらいか
が分からないと判断できません。
なので第一歩は、ご自宅がいくらくらいで売却できそうか査定で把握することです。
「そうですね。それでは査定をお願いします」
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