カテゴリ：売却・住み替えのQ＆A / 投稿日付：2026/02/26 00:00
<売却>相続した不動産を売却する前に知っておきたい「相続と登記の関係」
「相続と登記の関係」について解説します。
不動産を売却するためには、まず名義変更（相続登記）が必要です。
その仕組みを理解しておきましょう。
相続登記をしないと不動産は売れない
相続によって不動産を取得した場合、その不動産を売却するためには、
まず登記記録上の名義を被相続人（亡くなった方）から相続人へと変更しなければなりません。
これを「相続登記」といいます。
また、令和6年4月1日から相続登記が義務化されました。
相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請しなければならず、
正当な理由なく怠った場合は10万円以下の過料の対象となります。
相続による所有権移転は登記なしで第三者に主張できるか
相続人が複数いる場合（共同相続）、相続財産はいったん相続人全員の共有となります。
もし共同相続人のひとりが勝手に単独名義の登記を行い、
その不動産を第三者に譲渡してしまったとしても、
他の共同相続人は自分の持分については登記なしで第三者に主張できるとされています。
一方、遺言による「遺贈」の場合は、贈与（契約）と異なるところがないとして、
登記なしでは第三者に主張できないとされています。
特定の不動産を遺贈された場合は、速やかに登記手続きを進めることが重要です。
相続登記はどのように記録されるか
相続登記が完了すると、登記記録（登記簿）の権利部（甲区）に
所有権移転の原因として「相続」と記載されます。
共同相続（法定相続）の場合は、相続人全員の氏名と持分割合が記載されます。
その後に遺産分割協議が行われると、協議の結果に基づいて持分の移転登記がなされます。
なお、最初から遺産分割協議を行い、特定の相続人が単独で相続する場合には、
最初から単独名義で登記でき、登記の原因は「相続」となります。
遺贈による相続登記について
遺言によって相続人へ不動産が遺贈された場合の登記申請は、
従来は登記権利者（受遺者）と登記義務者（遺言執行者または相続人全員）の共同申請が原則でした。
しかし令和3年の不動産登記法の改正により、相続人である受遺者からの申請については
単独で行うことができるようになりました。
数次相続とは
「数次相続」とは、被相続人が亡くなったあと相続登記をしないまま、
その相続人も亡くなってしまい、次の相続が開始した場合のことをいいます。
このような場合、中間の登記申請を省略して、1件の申請で
最初の相続登記と次の相続登記をまとめて行うことができます。
ただし、中間の相続が「単独名義」である必要があります。
まとめ
相続した不動産を売却するためには、まず相続登記が必要です。
令和6年4月からは相続登記が義務化されており、手続きを放置することはリスクになります。
共同相続の場合は全員の持分が登記されますが、遺産分割協議によって単独名義にまとめることも可能です。
次回は「相続登記の申請に必要な書類」について詳しく解説します。
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