カテゴリ：売却・住み替えのQ＆A / 投稿日付：2026/03/05 00:00
<売却>相続した不動産を売却する前に知っておきたい「相続登記の流れと必要書類」
実際に相続登記を申請するための流れと、必要な書類について解説します。
相続の基本的な流れ
ご家族が亡くなられた後、相続手続きは大きく次の流れで進みます。
- 死亡・葬儀
- 各種届出（死亡届など）
- 遺産（不動産）の調査、相続人の調査、遺言書の調査を並行して行う
- 単純承認・相続放棄・限定承認の検討
- 遺産分割協議
- 各種名義変更（相続登記など）
不動産の調査では、登記事項証明書・固定資産評価証明書・納税通知書などを取得します。
相続人の調査では、戸籍謄本・住民票などを収集します。
相続登記までの具体的な流れ
遺言書がある場合とない場合によって、手続きの流れが異なります。
遺言書がある場合
公正証書遺言であればそのまま手続きを進められます。
自筆証書遺言で法務局に保管されていない場合は、
家庭裁判所に検認の申立てが必要です。
遺言書がない場合
法定相続の割合で相続するか、相続人全員で遺産分割協議を行い、
協議書を作成してから登記申請に進みます。
相続登記の申請に必要な書類
相続登記の申請には、次の書類が必要となります。
全ケース共通で必要な書類
登記申請書、相続関係説明図、収入印紙（登録免許税）
固定資産評価証明書、委任状（代理人に依頼する場合）
遺言書がある場合に追加で必要な書類（被相続人関係）
亡くなった方の死亡記載のある戸籍謄本または除籍謄本
住民票除票または戸籍の附票
遺言書がある場合に追加で必要な書類（相続人関係）
不動産を相続する方の戸籍謄本または戸籍抄本、住民票
遺言書（自筆証書遺言は家庭裁判所の検認済みのもの）
法定相続の場合に追加で必要な書類（被相続人関係）
亡くなった方の出生から死亡までのすべての戸籍謄本（除籍・改製原戸籍を含む）
住民票除票または戸籍の附票
法定相続の場合に追加で必要な書類（相続人関係）
相続人全員の戸籍謄本または戸籍抄本、相続人全員の住民票
遺産分割協議の場合に追加で必要な書類（相続人関係）
相続人全員の戸籍謄本または戸籍抄本、不動産を相続する方の住民票
遺産分割協議書、相続人全員の印鑑証明書
なぜ遺言がない場合は出生からすべての戸籍が必要なのか
遺言がない場合に法定相続や遺産分割協議で手続きを進める際は、
被相続人の出生から死亡までのすべての戸籍が必要です。
その理由は、直近の戸籍（除籍）謄本だけでは、
過去の離婚・再婚・認知した子の有無などの情報が記載されていないからです。
相続人が誰であるかを正確に確認するために、
出生時まで遡って戸籍を集める必要があります。
取得の順序は「死亡時の戸籍から逆に遡って出生時まで集めていく」のが基本です。
なお、令和6年3月から戸籍の広域交付制度が施行され、
全国の戸籍謄本を1か所でまとめて取得できるようになりました。
ただし電子化以前の除籍謄本・改製原戸籍謄本などは対象外となっています。
まとめ
相続登記の申請には、遺言書の有無によって必要書類が異なります。
特に遺言書がない場合は、被相続人の出生から死亡までのすべての戸籍を収集する必要があり、
手間がかかります。
書類収集が難しい場合は、司法書士などの専門家に依頼することも一つの選択肢です。
次回は「遺産分割協議書の作成方法」と「未成年者がいる場合の対応」について解説します。
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