カテゴリ：売却・住み替えのQ＆A / 投稿日付：2026/03/12 00:00
<売却>相続した不動産を売却する前に知っておきたい「住所変更登記と配偶者居住権」
「住所・氏名の変更登記」と「配偶者居住権」について解説します。
住所・氏名の変更登記の義務化
令和3年の不動産登記法の改正により、登記名義人の氏名・名称・住所に変更があった場合は、
その変更の日から2年以内に変更登記の申請をしなければならないとされました
（不動産登記法76条の5）。
この住所・氏名等の変更登記については、令和8年4月1日から施行されます。
正当な理由なく怠った場合は5万円以下の過料の対象となります。
なお、DV等の被害者保護のために正当な理由がある場合には、
申請をしなくても過料処分は課されません。
住所変更登記に必要な書類
住所変更登記に必要な書類は次のとおりです。
登記事項証明書：変更登記をすべき不動産の所有権の登記名義人とその登記されている住所の確認のため
住民票：変更登記をすべき不動産の登記名義人の現在の住所の確認のため
戸籍謄（抄）本：登記原因証明情報としての登記名義人の戸籍の確認のため
配偶者居住権とは
配偶者居住権とは、被相続人の配偶者が、被相続人の所有していた自宅を
相続しなくても無償で住み続けることができる権利のことです。
令和2年4月から施行された制度です。
配偶者居住権には2種類あります。
配偶者居住権（民法1028条以下）：配偶者が終身住み続けることができる居住権
配偶者短期居住権（民法1037条）：遺産分割協議が終了するまで居住することができる居住権
原則は前者（終身の配偶者居住権）です。
配偶者居住権のメリット
この制度のポイントは、配偶者居住権の「財産権」としての評価が
所有権の評価よりも低い点にあります。
たとえば、遺産が居住建物5,000万円と現預金5,000万円の場合で、
配偶者居住権の評価額が2,000万円とすると、
配偶者は居住権（2,000万円）と現預金（3,000万円）を相続できます。
一方、子は居住建物の所有権（3,000万円のうちの持分）と残りの現預金を相続します。
配偶者は自宅に住み続けながら、より多くの現預金を相続できるというメリットがあります。
配偶者居住権の取得と登記
配偶者居住権は、遺産分割協議によるほか、遺言（遺贈）によっても取得できます。
また、家庭裁判所の審判によっても取得できますが、第三者に譲渡することはできません。
配偶者居住権が設定された居住建物の所有者（相続人）は、
配偶者に対して配偶者居住権設定登記を備えさせる義務を負います。
登記の対象は「建物」で、相続登記が完了した後に、
配偶者本人と建物の相続人が共同で申請します。
登記記録の建物の乙区（所有権以外の権利に関する事項）に記載されます。
配偶者居住権者の権利と義務
権利として、配偶者は居住建物の使用・収益に必要な修繕をすることができます。
義務として、次のことが定められています。
従前の用法に従い、善良な管理者の注意をもって居住建物を使用・収益しなければならない
居住建物の所有者の承諾を得なければ、居住建物の改築・増築や第三者に使用・収益させてはならない
居住建物の通常の必要費（固定資産税など）を負担しなければならない
配偶者が亡くなるなどにより配偶者居住権が消滅したときは、
配偶者の相続人は、配偶者がその居住建物に付属させた物を取り去り、
原状に帰す義務を負います。
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