2024年11月の記事一覧｜不動産売却・買取に強い　豊田市のセンチュリー21豊川｜センチュリー21豊川

<査定依頼・相談>豊田市前田町　土地の売却相談を受けました


根川小学校区・朝日丘中学校区


豊田東IC・豊田IC・国道248号線も近く

豊田方面にも名古屋方面にもアクセス良好なエリアです！


土地面積は約300坪になります。


戸建やマンションだけでなく、土地の購入やご売却のご相談も承っておりますので
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<査定依頼・相談>豊田市東大島町　戸建の売却査定依頼を受けました


則定小学校区・足助中学校区

力石IC・国道153号線も近く

豊田市街にも名古屋方面にもアクセス良好なエリアです！


土地面積は約48坪になります。


現況は上物もありますが、弊社はリフォームのご提案・解体も行っております。

戸建やマンションだけでなく、土地の購入やご売却のご相談も承っておりますので
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<査定依頼・相談>豊田市井上町　土地の売却査定依頼を受けました


整形地で資材置き場・医療施設・福祉施設にもおすすめです！

東名三好IC・国道153号線も近く、名古屋方面にも豊田市街地にも
アクセス良好な人気エリアです！

マンションや戸建てだけでなく、土地の購入やご売却のご相談も承っておりますので
お気軽にご相談ください！

　　

　　

<動画>実測清算取引について








土地の取引を行う時、測量した面積と登記簿の面積が異なるケースはありますか。

はい、程度の差もありますが、異なることはあります。

そうなると、坪単価や㎡単価で価格を決めていたのに、単価が変わりませんか。

そうですね。単価は変わりますね。
公簿取引といって、登記簿面積に基づいての取引を行う場合、登記簿面積より実際の面積が
大きくなると単価は下がりますし、小さくなれば単価は上がります。

それは売主側にも買主側にも有利や不利になったりしますよね。何とかならないんでしょうか。

そういった場合には、公簿取引ではなく実測清算取引とすることがあります。

実測清算取引ですか？どのような取引ですか？

例えば、公簿面積100㎡の土地を1000万円で売買するとします。㎡単価は10万円です。
公簿取引の場合、実際の測量の結果土地の面積が90㎡になっても、
110㎡になっても売買価格は1000万円であり、㎡単価が上がったり下がったりすることになります。
これに対して実測清算取引は清算の基準となる面積と単価を決めておきます。
この場合ですと清算基準となる面積は100㎡で、㎡単価は10万円となり1000万円の売買になります。
売買契約後に測量をして仮に110㎡になった場合は110㎡×㎡単価10万円で1100万円、
90㎡になった場合には90㎡×㎡単価10万円で900万円の売買代金となります。

なるほど、実測清算だとどちらにも平等な条件で良いですね！

但し、メリットだけでなく注意も必要です。

どういった事に注意が必要ですか。

予想以上に大きくなった場合などは買主様の資金計算に影響が出る事があります。
測量を行うので、引き渡しまでに時間が掛かる場合があります。
長引くと、相場が変わってしまうリスクなどもあります。

確かにそうですね！

その土地の状況によってどちらが最適なのかは違いますので、どちらの取引を行う方が良いのか、
不動産会社の担当者に相談されるのが良いかと思います。

わかりました。有難うございます。








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<動画>既存不適格建物について

私の家が「既存不適格建築物」と言われました。既存不適格とはなんでしょうか。

建築当時には適法だったものの、法改正により基準に合わなくなってしまったものが
「既存不適格」です。

なるほど！ただ建築時は適法ということなので特に気にすることはないですね！！

いえ、いくつか気を付けなければいけない事があります。

例えば売却は通常の住宅に比べて難しいと言われています。

え！？なぜですか！？

はい、まず購入者のローン審査が通りづらいからです。

既存不適格建築物の場合、既存の建築物と同じ規模・同じ用途での建て替えや、
建築確認が必要な規模の修繕を行うことができないこともあるため、担保価値が低くなり、
購入希望者が希望額でのローン審査に通りづらい可能性があります。

確かにローン審査が通らないとそもそも買主は購入できないですよね・・・

他にも売却が難しい理由ってありますか？

はい、例えば新築当時に指定された建蔽率・容積率の制限値が、その後変更されたことにより、
購入者が建て替える際には、既存の建築物より建築可能な規模が小さくなってしまい、
制限される場合があります。

活用範囲が狭まるため、魅力が少ないと感じられてしまう可能性がありますね。

確かに制限があるのは嫌ですね・・・既存不適格の場合は売却するのは難しいのでしょうか？

いえ、きちんと気を付けるべきポイントを押さえておけば既存不適格でも売却することは可能です。

その気を付けるポイントとは何でしょうか？

まずは既存不適格建築物であることをきちんと買主に告げることです。

併せてどのような制限を受ける可能性があるかについて納得をしてもらう必要があります。

次に買いたたかれる可能性がある点です。
既存不適格建築物は、活用に制限が生じるため、周辺の相場価格での売却は難しい可能性があります。

とはいえまずは、周辺の相場価格を知った上で、複数の不動産会社などに相談し、
信頼できる不動産会社を見つけることが大切です。








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<動画>相続不動産の評価について

相続財産の額を算出する際、不動産の価格はどのように計算するでしょうか？

建物の場合は簡単で、毎年役所から届く固定資産税通知書を見ればすぐに分かります。

固定資産税通知書に記載してある評価額がそのまま相続税評価額となります。

問題なのは土地の価格です。土地の評価額は固定資産税の通知書の評価額と同じではありません。

評価額と違うのでしょうか？

同じ土地でも実際の売却価格と相続税を計算する為の評価額は違います。

まず、相続する土地が路線価地域にあるのか、倍率地域にあるのかによって
計算方法が変わるのです。

路線価というのはよく聞きますが、倍率地域とは何ですか？

倍率地域とは簡単に言うと路線価のついていないエリアの事になります。

路線価がついていないエリアというのがあるのですね？

そうです。

では、路線価地域の計算方法から教えてもらえますか？

まず路線価についてですが、その年の1月1日時点の価格を7月1日に国税庁が公表しています。

この路線価に土地の面積をかけて土地の価値を評価します。

一般的に路線価は公示価格の80％を目安に設定されています。

あらかじめ時価の変動についても想定してあるということですね。
それでは実際の計算方法を教えて下さい。

まずは国税庁のHPにある路線価図を開いていただき、相続される土地の前面道路に記載してある
数字を確認して下さい。
例えば、150Fと記載してあればその土地の路線価は1㎡当たり150,000円となります。

路線価図に記載されてる価格は1,000円単位となっているので、ゼロを3つ付け足して頂くと、
簡単に価格が分かります。

数字の後ろについているFというアルファベットは何ですか？

それは借地権割合を示す記号になりますので、この土地を借りて建物を建てている人に関係してくる
記号になります。

路線価を確認したら次に何をすればよいですか？

次に固定資産税通知書に書いてある土地の面積を確認して下さい。

地積と記載してる欄にある数字が土地の面積です。

その面積と路線価を掛けてください。

例えば、先ほどの例で示した土地が１００㎡だった場合、
150,000円×100㎡で15,000,000円となります。

以外に簡単ですね。

これだけですと簡単ですが、実際には土地の間口や地型は様々です。

先ほど計算した価格から、この土地の使い勝手の良し悪しを考慮して価格を調整します。

この調整に関しては不動産の専門家でないと難しいのでプロに相談して下さい。

税理士さんに相談すれば良いのですか？

いえ、税理士さんはあくまでも税金のプロであって、不動産のプロではありません。

ですので、路線価に面積をかけた価格をそのまま相続税評価額として相続税申告される
ケースが散見されます。

調整をしていないと言うことですか？

それでは使い勝手が悪い土地の場合、多く相続税を払っていることになりませんか？

そういうことになります。

ですので、多くの土地を相続する場合には、土地の評価に長けた税理士さんに
相談することをお勧めします。

次に倍率地域のケースを教えてもらえますか？

まずは国税庁のHPから『財産評価基準』の目次のページを開いて、評価倍率表の『一般の土地』
を開きます。

そして対象の土地がある市区町村をクリックすると倍率表が表示されますので、対象地の宅地の
倍率を確認して下さい。

倍率が分かれば次に何をすれば良いのですか？

倍率が分かれば、土地の固定資産税評価額にその倍率を掛ければ、土地の相続税評価額が算出できます。

良く分かりました。ありがとうございました。

　　

　　

<動画>案内時に売主が注意すべき点は？

それなら安心ですね。









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<査定依頼・相談>豊田市平戸橋　土地の売却査定依頼を受けました


資材置き場にもおすすめです！

豊田勘八IC・国道153号線・豊田明智線 県道11号線も近く、
名古屋方面にも豊田市街地にもアクセス良好な人気エリアです！

マンション・戸建て・土地だけでなく、資材置き場やガレージ用地の
ご売却のご相談も承っておりますのでお気軽にご相談ください！

　　

　　

<動画>一括査定サイトを利用する際、注意すべき点

自宅を売却しようと思っていたら、複数の不動産会社に査定を依頼できるサイトがありました。
このサイトはどのように利用したら良いでしょうか？

はい。最近の不動産売却の主流になってきているサイトですね。
既に自動車や引越しなど様々な業界で比較検討できるサイトとしてありますが、ご覧になられたのは、
複数の不動産会社に一括で査定依頼をして頂けるサイトです。
先ずは、問い合わせされたいサイトに、どの会社が参画されているのか把握された方が良いですね。

そうなんですね。
サイトにはたくさんの会社が参画されているようなんですが、どの会社を選べば良いでしょうか。

そうですね。売主の貴重な情報をお渡しされるので、一括査定の中でも、査定会社を選べるサイトが
良いかと思います。まとめて数社の情報を送ると、その分返信が大変になりますし。

まとめて多くの会社に情報を送った方が良いのではないですか？

良く知るとは、どんなことでしょうか？

はい、良く知るとは、その会社のホームページをしっかり確認することです。

病気に掛かる時にも、風邪をひいたら眼科には行かないですよね？
不動産も全く同じで、売却に精通している会社か、スタッフはどんな方がいるのか、社風は、
など売主の大切な資産を預けますので、失敗しない会社選びをするためにも、
会社を良く知っていただきたいと思います。

そうですよね。確かに、まとめて査定をお願いできるのは便利かと思うのですが、
安全・安心な取引をしたいですね。これからは、事前に調べてからお願いしたいと思います。

その方が、良いですね。

その他に、査定サイトで気を付けるべきことはありますか。

査定金額が高い方が良いのではないですか？

高く売りたいと思いますし。そうですね。確かに１円でも高く売却されたいのは、分かりますが、
高値で売却活動をした結果、満足の行かない結果で終わるケースが多々あります。

満足のいかない結果って、どうして起こるんですか？

不動産会社が媒介契約を取得したいがため、売れない金額で販売活動を行い、結局は長期に亘って
売却活動をしなければならなくなるケースです。結局、その場合は、売主にとっては、
時間も労力もかかり、負担が大きくなります。場合によっては、他社の査定金額よりも値引きして
成約してしまった例もありますね。

それは極力避けたいですね。どうすれば、満足いく会社を選べるのでしょうか？

それは、地元に密着した会社で、売却に強い会社を選ぶことです。普段街中で目にされている会社や、
チラシ、会社のホームページに売却専門のサイトがある会社は、間違いなく売却に強いと思いますので、
一括査定をされる前、必ず、問い合わせされる会社のホームページをご確認ください。
売却に力の入っている会社は間違いなく、見抜けると思います。

わかりました。ありがとうございます。

　　

　　

<動画>相続財産遺留分とは

遺言書とは何でしょうか。

遺言とは財産を持っている人が、「誰に、どの財産をどのくらいあげるか」を決めておくことです。

それらをまとめた書面を「遺言書」と言います。

遺言書を作成するメリットは何でしょうか。

遺言書を作成するメリットは、残された家族が財産を巡り争わなくて済むことです。

遺言書を作っておくことで家族間での争い、いわゆる『争続』を防ぐことができます。

「争族」となってしまい、スムーズに相続が出来なかった場合どうなるのでしょうか。

延滞税が課されることになります。

法定納税期限までに相続税を納めなかった場合に課せられるペナルティです。

それは大変ですね

遺言書は財産を持っている方の最後の意思です。

家族間での争いを防ぐためにも、是非、お早めにご準備頂ければと思います。

ドラマなどで良く出てくる「遺留分」とは何ですか。

遺言書で相続人にどの財産を与えるのかは、被相続人の自由ですが、まったく自由となると、
たとえば愛人や他人などに分け与えてしまい、遺族が生活に困るといったケースも出てきてしまいます。

こうした事態を避けるために、一定の範囲の相続人が最低限相続できる財産を保証しています。
これが「遺留分」です。

遺留分はどのように請求するのでしょうか。

遺留分が侵害されたと分ったときには、相手方に財産の取り戻し請求をします。

これを「遺留分の減殺請求」といいます。

減殺の請求は、文章で相手方に「減殺する」意思表示することになります。

もし相手方が減殺に応じない場合はどうしたら良いのでしょうか。

その場合には、家庭裁判所に調停を申し立てることになります。

減殺の請求に期限はあるのでしょうか。

遺留分の減殺を請求できる期限は、相続があったことを知った日から１年以内、
侵害されていることを知らなかった場合は、それを知ってから１年となります。

また、相続の開始から10年を経過すると、「遺留分減殺請求」は時効となり消滅してしまうので、
注意が必要です。