「2024年12月」の記事一覧（17件）
カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2025/01/10 00:00
<動画>共有持ち分だけ売却する方法
急に資金が必要になったので、兄と共有名義の不動産を売却したいのですが、
兄が承諾してくれずに困っています。何か解決する方法はないのでしょうか？
それはお困りでしょうね？ 基本的にはお兄様にご理解いただき、同意の元で通常売却
していただくのが一番良いと思うのですが、どうしてもお兄様の同意が得られない場合は
『持ち分売買』という方法があります。
自分の持ち分だけ売買できるのですか？
はい、法的には可能です。
それでも兄は承諾してくれないと思うのですが・・・？
持ち分売買の場合、お兄様の承諾は必要ありません。
え？勝手に持ち分を売却できるのですか？
はい、そうです。
そんな持ち分だけ購入してくれる人はいるのですか？
購入者にとってはリスクのある取引ですので、一般の方に買っていただくのは難しいですが、
持ち分売買を積極的に行っている専門家もいらっしゃいますので、不可能ではありません。
デメリットはありますか？
はい、やはり購入者側にとってはリスクの高い取引ですので、
通常売却するよりは3割前後低い価格での契約になります。
多少安くても現金化できるのなら、ありがたい話です。
持ち分を購入した人はその後どうされるのですか？
基本的には、他の共有者の持ち分を売っていただくか、こちらの持ち分を購入していただくか
という交渉をして、共有状態の解消を目指します。
なるほど、その交渉が長引いたり、共有状況の解消が出来ない場合は購入者のリスクという事ですね！
はい、そうです。
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カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2025/01/06 00:00
<動画>月極駐車場の売却について
月極の青空駐車場を所有していますが、売却することは可能ですか？
はい、もちろん売却することは可能です。
その際は、駐車場の賃貸契約はどうすればよいですか？
購入される方が、購入後にそのまま貸駐車場として継続利用される事があります。
売却開始の際は、賃貸契約はそのままで良いと思います。
買いたい方が、建物を建築予定の場合だとどうなりますか？
その場合は、売主と買主のどちらの責任で賃貸契約を解約するのかが重要です。
一般的にはどちらで解約することが多いですか？
ケースバイケースなので、売買契約締結前に、お互いが協議して決めることとなります。
借家の契約解除は色々大変ですよね？駐車場も同じですか？
借家の場合は、貸主からの契約解除には正当事由が必要となってきます。
貸主が使用する理由だけでなく、立ち退き料なども必要となることが多いです。
これは借地借家法の規定によるものです。
同じような事が必要なんですか？
駐車場の場合は、借地借家法の適用はないため正当事由は必要とはなりません。
立ち退き料も必要ないんですね。
契約書に記載が無ければ必要ありません。
どれくらい前には言うのが良いのでしょうか？
まずは契約書をご確認ください。
契約書に記載してある期日までに解約の意向を先方に伝えなくてはなりません。
契約書に取り決めの記載がなかったらどうすればよいでしょうか？
法的な規定はありません。
ただ、借りている方も、次の駐車場を探す為には時間が必要ですので、
１・2か月前にはお知らせする方が良いと思います。
わかりました。有難うございます。
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カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2024/12/27 00:00
<動画>住宅ローンが支払えない場合
はい、昨年の新型コロナウィルス感染拡大により、返済が困難な方は増えています。
コロナ禍に関係なく、住宅ローンの破綻率は毎年２％と言われていて、
50人に１人は返済が困難になると言われています。
最近では、コロナ禍により例年以上に支払いが難しくなっている方がおられると
思われます。
では、住宅ローンが支払えない場合にやった方が良いことってありますか。
そうですね。先ずは借り入れをしている金融機関に相談することをお薦めします。
金融機関は返済が困難になった場合、支払猶予などをしてもらえる場合があります。
その他、無駄な出費を減らすことや、家族の協力を得て収入を確保することも
大事なことかと思います。
その他にありますか。
はい、公的機関や税理士、会計士などの専門家に相談するのも一つの手です。
様々な国や地方自治体の支援サービスを教えてもらえる場合もあります。
分かりました。逆にやってはいけないことはありますか。
はい、それはですね、一番やってはいけないことは「放置」することです。
「放置」ですか？そんな方はいるのですか？
ええ。意外と多くの方が、支払えなくなって、そのまま放置してしまうケースがあります。
なるほど。放置してしまうと良くないのですか。
はい。良くないです。優遇金利の停止はもちろん、最悪の場合、
不動産を競売にかけられてしまう場合もあります。
その時は、住んでいる家から引越しをしなければなりません。
競売ですか？ それは大変ですね。
はい。そうなんです。住む家がなくなってしまいますから。
その他に何かありますか。
他には、借金を借金で返すことや、ハイリスクな投資、ギャンブルにお金をつぎ込むこと。
副業などの無理なバイトをされるのもお薦めしません。体は大事な資本です。
わかりました。住宅ローンが支払えなくなった場合には、まずは「放置」せずに、
「相談」をしていこうと思います。
はい、その方が良いと思います！
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カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2024/12/22 00:00
<動画>売却時にはどんな費用が発生するの？
残っている住宅ローン以外に、売却の費用は何が必要なのですか？
印紙税法に依って売買契約書に記載されている売買代金に応じた額が定められています。
詳しくは担当者にご確認下さい。
次に、抵当権抹消や、住所氏名の変更が有る場合は、登記費用が必要となります。
それと最後に仲介手数料です。
それ以外に必要となる費用は何か有りますか？
はい、その他契約内容に依っては、土地家屋調査士に支払う測量費用や
建物の解体に掛かる費用等が必要となるケースが有ります。
譲渡所得税等が課税されるケースも有ります。
なるほど、良く分かりました。有難うございます。
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カテゴリ：不動産売却査定・相談 / 投稿日付：2024/12/21 00:00
<査定依頼・相談>みよし市東蜂ヶ池 土地の売却相談を受けました
中部小学校区（天王小学校区）・三好上中学校区（東山中学校区）
東名三好IC・国道153号線も近く
豊田方面にも名古屋方面にもアクセス良好なエリアです！
土地面積は約40坪になります。
戸建やマンションだけでなく、土地の購入や駐車場用地のご売却のご相談も
承っておりますのでお気軽にご相談ください！
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カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2024/12/20 00:00
<動画>購入申込で売主が注意するポイント
買いたい人が現れたらどうなるのですか？
はい、希望者様から購入申込書を頂き、売主様へお渡しさせて頂きます。
そして融資を利用するかどうかが記載されております。
あくまで申込書は、購入希望者様の意思表示になりますので、購入申込金額や、その他の条件を
総合的にご検討頂き、契約するか否かをご判断頂ければ大丈夫です。
すぐに判断しないといけないですか？
いつ迄にと言う決まり事はございませんが、買主様のお気持ちが変わってしまう恐れも有りますので、
なるべく早い時期でご決断を頂き、条件にご納得頂けるので有れば、一日でも早いご契約をお勧め致します。
売買代金以外に、何に気を付けなければいけないでしょうか？
決済時期や、確定測量の有無など、金額以外にも重要な条件は有りますが、中でも手付金の額は
重要なポイントとなります。手付金を放棄すれば解除出来る「手付解除」と言う物が有り、
手付金の額が余りにも少額で有れば、その解除のハードルが低くなってしまいます。
仲介手数料よりも少ない手付金ですと最悪、持ち出しが必要となる場合が有ります。
それは怖いですね。他には有りますか？
融資を利用する場合は、一般的にローン特約を付けますので、その確認も重要です。
ローン特約って何ですか？
契約後、買主様が融資を申し込み万一、否決された場合、契約自体が白紙となる特約です。
それってリスク有りますよね。
契約前に融資を申し込めないのですか？
申込には、重要事項説明書や売買契約書が必要となりますので、申込手続きを、
契約前に行う事は不可能です。但し、事前審査を行い、承認を受ける事で、
リスクを軽減する事が出来ます。事前審査の承認を受けているかどうかを確認する事も大切です。
購入希望者が、複数現れた時はどうなるのですか？
基本的には、お申込み頂いた順番での交渉になります。各々の条件も有りますので、
より良い条件になる様に、交渉を進めて参ります。
なるほど、良く分かりました。
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カテゴリ：不動産売却査定・相談 / 投稿日付：2024/12/19 00:00
<査定依頼・相談>豊田市長興寺 土地の売却相談を受けました
根川小学校区・朝日丘中学校区
豊田東IC・豊田IC・国道248号線も近く
豊田市街地にも名古屋方面にもアクセス良好なエリアです！
土地面積は約195坪になります。
戸建やマンションだけでなく、土地の購入やご売却のご相談も承っておりますので
お気軽にご相談ください！
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カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2024/12/16 00:00
<動画>心理的瑕疵物件の売却について
今回は心理的瑕疵のある物件の売却についてお話したいと思います。
心理的瑕疵って何ですか？
はい。例えば自殺や殺人のあった不動産や、近くに墓地があったりというケースで、
人が心理的に抵抗を感じるような欠点があることを総じて心理的瑕疵と言います。
え、そんな物件って売れるんですか？
はい、そういった物件でも実際、取引はされています。
でも、当然普通の物件よりは安いんですよね？
そうですね。相場よりは低い価格での成約になるケースが多いです。
確かに新居を買おうと思った時に、抵抗を感じる人も多そうですね。
不動産の価格は周辺の相場に加え、どれだけ多くの需要がありそうかも価格に影響されます。
心理的瑕疵物件は当然需要が低いですよね。
そうです。なので、心理的瑕疵物件の売却は相場より安くなりやすいのです。
それでは、もし心理的瑕疵のある不動産を売却する場合、何か気を付けることはありますか？
はい。必ずしていただきたいことは、買主様への告知です。
何も知らずに買主様がその不動産に引越され、後で近所の方などから心理的瑕疵に該当
するようなことを知らされた場合、トラブルになるケースもあります。
なるほど、どのタイミングで告知すれば良いですか？
まずは、不動産会社と媒介契約を結ばれる際にお伝えください。
そして、買主に対しては売買契約を締結するまでに告知しなければなりません。
口頭だけでは後でトラブルになるリスクがありますので、
物件状況報告書にも記載していただくことになります。
不動産会社と媒介契約を結ぶ際に告知するということは、
「自殺があった不動産」として販売されることになるのですか？
そこまではっきりとは明記しません。物件資料等に「告知事項あり」と記載して
販売活動をすることになります。
そうなんですね。
価値が下がるという話がありましたが、実際にはどれくらい下がってしまうのですか？
心理的瑕疵の内容にもよりますが、例えば近くにお墓があると言っても
どれくらい気になるのかにも影響されますので、一概にはお伝えにくいのですが、
１～２割程ですかね。
建物内で亡くなった方がいる場合も、それが自殺か他殺かによっても変わります。
他殺の場合ですと相場の半値以下と思っていただいた方が良いかと思います。
けっこう影響あるのですね。
残念ですが実際のところそうなんです。
先ほどお伝えした通り、需要の多さも価格に影響されますので、自殺や殺人があった場合では、
個人の方ではなかなか買い手がなく、不動産会社が買い取るケースが多いです。
確かに気にする方も多そうですよね。
気にしない方もいらっしゃいます。以前担当させていただいたお客様で、お墓の真横の不動産を
買われた方が「お墓だから高い建物も建たないだろうし日当たりも良くて安く買えるなら良い」と
おっしゃっていました。
なるほど。そういう考え方もありますね。
心理的瑕疵物件に該当するからと言ってあきらめずに、一度ご相談いただくことをお勧めします。
それぞれの状況に合わせて提案してくれると思います。
そうですね。ありがとうございました。
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カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2024/12/15 00:00
<動画>ローン特約の白紙解約ってなに？
なるほど。実際、ローン特約での解除は良くあるのでしょうか？
頻度は多くないですが、たまにありますね。
それは、どんなケースが多いのでしょうか？
過去にあった例として、審査途中で転職をされたり、内容に不備があった場合に、
ローンの借入金額の減額や、不成立により、白紙解約になったケースがありました。
できれば、成立した契約を成就させたいのですが、売主は何か出来ることはありますか？
そうですね、売買契約締結前に、買主はローンの事前審査を受けますので、
必ずしも融資の不成立が多いわけではありません。
しかし、新型コロナウィルスの影響で、審査にも影響が出る場合も想定されますので、
もし、ローン減額や不成立になった場合では、買主が他の金融機関でローンを組めないか
探す時間が必要ですので、売主に時間的余裕があるのであれば、少し待って頂くのも一つの方法です。
わかりました。ちなみにですが、買主がローン特約による解除を主張してきたが、
主張が認められない場合はありますか？
過去の裁判に、買主がローンを成立させる努力を怠ったためにローン不成立になった場合、
ローン特約が認められなかったケースはあります。ローン特約は、審査を進めていったが、
融資が不成立だった場合に認められるものです。
そうなんですね。
確かに、白紙解約になった場合、売主側も引渡しの準備をしますので、
ローン特約の利用には一定の制約は必要かもしれませんね。
ローン特約の他に「手付解除」もありますが、何が違うのでしょうか？
手付解除では、買主は手付金を放棄、売主は手付金の倍返しをすることにより解除できる点が違います。
また、手付解除は、不動産会社へ支払う仲介手数料は返金されません。
その点も大きく違う点かと思います。
なるほど、わかりました。ありがとうございました。
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カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2024/12/14 00:00
<動画>収益還元法
賃貸中物件の査定方法を解説しています。
私の賃貸に出している東京のマンションについて査定する場合は、どの様にするのでしょうか？
はい。収益不動産の場合、「収益還元法」と言う手法を用いて価格の算出を行っております。
「収益還元法」について、もっと詳しく聞かせて貰っても良いでしょうか？
はい。不動産の収益力に基づいて、価格を算出する事になります。
先ず、その物件の「年間家賃収入」を算出して、それを「利回り」で割る事で、
査定金額が算出されます。
「利回り」って、具体的にはどう言う事なのでしょうか？
はい、「利回り」は、投資金額に対するリターンの割合となっておりまして、
一般的には周辺の成約事例を基に設定するのですが、その不動産ごとに、
その数値は異なって来ます。
例えば、その不動産が、投資に魅力的と思える場合、低い利回りでも買い手となる
投資家の購入が見込めますので査定金額は高くなって来ます。
但し、築年数であったり、周辺の市況、あるいは現在のマネーサプライ、
そう言った物の状況によって左右されて行きます。
因みに、今、その不動産は、お幾らで貸されているんですか？
月に10万円で貸しているのですけども。
はい、10万円ですと、年間の家賃収入は120万円。例えば、利回り10%で計算すると、
査定金額は1200万円となります。
ただですね、現在の東京で利回り10%と言うのは、余り現実的では有りませんので
仮に5%と設定すると査定金額は2400万円となります。
但し、実際には固定資産税であったり、管理費等の支出が有りますので、
実際にはもっと細かな計算が必要になって来るんですね。
ですので、具体的にはスタッフ迄、ご相談頂ければと思います。
分かりました。有難うございます。
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