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「2025年03月」の記事一覧（20件）

<動画>取引事例比較法ってどのように算出するの？
カテゴリ：不動産売却動画 　/　投稿日付：2025/05/10 00:00

<動画>取引事例比較法ってどのように算出するの？







私は東京にマンションを持っているんですが、どのように査定するんでしょうか？

はい。居住用のマンションの場合ですと、取引事例比較法というものを用いて
価額の算出をさせていただいております。

同じマンション・同じ間取り・できるだけ直近の成約事例をもとに
価格の算出をさせていただいております。

土地の場合、同じ土地ってないですよね。

そうですね、おっしゃる通り。
同じ土地というものはありませんので、路線価を基に算出させていただきます。
路線価というのは必ず道路に付けられている価格になりますので
今回の査定を不動産と成約事例の不動産それぞれに接している道路の路線価
これの比率を用いて調整させていただいております。

ただし同じ面積の土地であっても、土地の形であったり間口が違うと
価格も変わってきますので、そのあたりは、流通性比率というところで調整して
最終的な価格の算出をさせていただいております。

なるほど、わかりました。ありがとうございます。

ありがとうございます。









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<動画>原価法ってどのように算出するの？
カテゴリ：不動産売却動画 　/　投稿日付：2025/05/06 00:00

<動画>原価法ってどのように算出するの？




査定ってどうやるんでしょうか？

はい、一戸建ての場合ですと建物部分を原価方
土地の部分を取引事例比較法ということで計算して算出します。

取引地で比較法は何となくイメージが湧くんですけども
原価法って何ですか？

はい、原価法というのは式でお伝えすると再調達価格かける原価修正かける流通性比率
こちらで算出することになります。

難しい言葉がたくさん出てきたんですが、再調達価格って何ですか？

再調達価格というのは、そこにある建物を今まったく同じものを新築した場合に
いくらになるのかという価格になります。

原価修正というのですか。

はい。あの経年劣化によって出てくるのはこれを考慮した数値流通性比率です。
簡単にお伝えすると、その不動産が売れやすいかそうでないかなんですけれども
例えば東京にある不動産と広島にある不動産ですと、やっぱり人口も違いますので
そこで売れやすい売れにくいとなってくると思います。
それを考慮した措置が流通性比率です。

なるほど。わかりました。ありがとうございます。

ありがとうございます。








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<動画>物件状況報告書ってどのような書類なの？
カテゴリ：不動産売却動画 　/　投稿日付：2025/05/02 00:00

<動画>物件状況報告書ってどのような書類なの？







例えば、雨漏りしているのは分かった上で買うのはどうですか？

修理してから入居しますね。

買ってから雨漏りしてるのが分かったらどうですか？

それは嫌ですね。

ですよね、こういったトラブルにならないように、物件の状況を事前に
買主さんにお知らせするのが、物件状況報告書になります。

他に具体的にどういうことを書いていくんですか？

はい、例えばシロアリの被害があるか、給排水管の故障があるかと
境界があるか近隣の建築計画があるか、心理的瑕疵があるかなどを
記載していきます。

そんなにたくさんあるんですか。

はい、不動産取引の重要なポイントになりますので。

なるほど、それがあれば安心ですね。







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<動画>売るのと貸すのどっちがお得？
カテゴリ：不動産売却動画 　/　投稿日付：2025/04/25 00:00

<動画>売るのと貸すのどっちがお得？





それはもったいないですね。

売ろうか貸そうか悩んでるんですけど、どうしたらいいですかね。

はい、まずは売却のメリットなんですけれども、こちらは
まとまったキャッシュが入ってきますので、そちらを使っていただいて
他の運用をしていただけると言うのがメリットです。

デメリットに関しては、強いて言うなら今後大幅なインフレなどが起こった時に
あの時売らなければよかったなぁという後悔があるかなっていうことですかね。

賃貸のメリットってなんですか？

賃貸のメリットに関しては、大きくは定期的な収入が入ってくることです。

デメリットはどういうところでしょうか？

デメリットに関しては、まず一つ目が家賃滞納ですね。
特にローンの支払いをされてらっしゃる方なんかに関しては、かなりのリスクに
なると思います。もう一つがその室内の自殺であったりとか、孤独死か何かが
起こってしまいますと、その後 家賃が大幅に価値が下がってしまうという
リスクがありますので、ここは大きなデメリットかなと思います。

じゃあ売却しようかな。

そうですね。

ありがとうございます。









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<動画>共有名義の不動産売却について
カテゴリ：不動産売却動画 　/　投稿日付：2025/04/20 00:00

<動画>共有名義の不動産売却について







こんな物件でも売却ってできるんでしょうか？

はい。妹様が今回の不動産に関しまして、売却に同意されているのであれば
大丈夫でございます。
ただへ大きく分けて3つほど妹様には立ち会っていただく場面があります。
媒介契約時・売買契約時・決済時この3つの場面で妹様が立ち会っていただいて
署名と捺印をいただくんですが、大丈夫でしょうか？

遠方に住んでいて毎回立ち会いは難しいと思うんですけども
どうしたらいいでしょうか？

それでしたら委任状で対応させて頂きますのでご安心ください。

委任状って何か必要な書類ってあるんでしょうか？

はい。委任状ですね。ご本人様に実印を押していただく形になりますので
別途ですね印鑑証明書をご準備いただければと思います。

印鑑証明って何か有効期限ってあるんでしょうか？

違法的なことはないんですけれども、金融機関が直近3ヶ月以内のものを
得ないと受け付けをしないというケースがありますので
なるべく新しいものを取得していただければと思います。

わかりました、ありがとうございます。








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<動画>不動産には色々な価格があるって本当？
カテゴリ：不動産売却動画 　/　投稿日付：2025/04/17 00:00

<動画>不動産には色々な価格があるって本当？







はい、一般的には4つの価格一物四日というのがございます。

一物四価ですか。具体的にはどういうものがあるんですか？

はい、一つ目は公示価格と言います。
公示価格、新聞なんかで見たことがあります。

毎年3月頃に発表がありますので、その際には新聞やニュースに取り上げられたり
されますね。

二つ目は何ですか？

はい、固定資産税評価額と言います。

固定資産税評価額？

はい、税金などの支払いで見た事がありますね。

はい、毎年7月の初旬には届くと思います。

次は何でしょう？

はい、路線価と言います。
一般的にはあまり耳にされることが少ないと思いますけれども、相続税の計算をする時の
指標となります。

4つ目は何ですか？

はい、実勢となります。

実勢ですか。

実際に売主さん買主さんが契約されるときに使う、実勢価格と言います。

なるほど、分かりやすいですね。

ありがとうございました。









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<動画>どのように不動産の査定を行っているの？
カテゴリ：不動産売却動画 　/　投稿日付：2025/04/12 00:00

<動画>どのように不動産の査定を行っているの？







不動産会社の人は価格をどのように算出してるんでしょうか？

はい、不動産の価格の算出の方向には代表的には3つの手法があります。

一つ目が原価法
二つ目が取引事例比較法
三つ目が収益還元法

こちらの3つの手法を使って、金額の算出をさせていただいております。

私東京にマンション思ってるんですけども、こういった場合はどのように
算出するのでしょうか？

はい、マンションの居住用ということでありましたら、取引事例比較法を使って
算出させていただいております。

私田舎に両親が住んでる一戸建ての家があるんですけども
こちらの場合はいかがでしょうか？

一戸建ての場合ですと、建物の部分を原価法、土地の部分を取引事例比較法ということで
分けて金額を出して、最後に合計したものを査定金額ということで提出させていただいております。

実は東京のマンションには人が住んでるんですけども、こちらの場合はいかがでしょうか？

賃貸でお貸しになっているということでありますと、収益不動産ということで
みさせていただいておりますので、収益還元法を使って金額の算出をさせていただいております。

なるほど。ありがとうございます。

ありがとうございます。








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<動画>取得費が分からない場合の売却益算出方法について
カテゴリ：不動産売却動画 　/　投稿日付：2025/04/10 00:00

<動画>取得費が分からない場合の売却益算出方法について







居住用の不動産を売却した際など、さまざまな特例はありますが、
売却つまり譲渡したことで利益が発生した場合は、基本的に不動産譲渡所得税が課税されます。

利益が出たかどうかはどうやって計算するんですか？

売却した額から、その不動産を取得した際の、取得費用と売却の際の
譲渡費用を差引して計算します。

売却は最近のことなので、すぐわかると思うのですが、取得って場合によっては
かなり昔ですよね。

確かに長らく住まれたマイホームや、親族から相続された場合などは何十年簿前ということは
よくあります。

そんなに前の書類が残ってないケースもありますよね。
取得費がわからないっていうことは起きませんか？

不動産売却をされる方で、すでに契約書を紛失されていたり、書類を相続時に処分されていることも
結構ありますね。引越しの際に行方不明になることもあります。

それだと計算できないですよね。どうするんですか？

取得費が不明な場合は、その不動産を譲渡したことで得た金額の5%相当額を
概算取得費として計算します。
例えば1000万円で譲渡したのであれば50万円、2000万円で譲渡したのであれば100万円が
取得費となります。

ちゃんと想定されているんですね。でも5％ってかなり低くないですか？

そうですね。たとえば、いわゆるバブルといわれるような時代は
現在の相場よりも高い場合が多いですね。

そうなると、本当は売却で利益が出ていないのに利益が出ていることになるんですか？

そういうこともありますので、まずはよく探すこと、それらしい書類があれば
不動産の担当者に見てもらうことをお勧めします。
古い書類や専門的な書類でわかりづらいこともありますし、
提携の司法書士に確認してもらうことなどができるかと思います。

それでもない場合は諦めるしかないですか？

登記簿謄本に設定されている抵当権の設定金額や、市街地、価格指数を用いる方法なども
あるのです。

方法はあるんですね！

すべてに適用できるとは限りませんし、最終は税務署の判断となります。
これらの経験がある税理士に相談できれば多角的にアドバイスがもらえることも
あるかと思います。
不動産の税金に長けた税理士と提携している不動産業者も多いかと思いますので
まずは相談してみるのが良いかと思います。

なるほど、まずは相談ですね。

はい、建物の減価償却などの計算など、単純に差し引きだけではないですし。

わかりました、ありがとうございます。











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<動画>不動産売却時に売主様から多く頂くご質問について
カテゴリ：不動産売却動画 　/　投稿日付：2025/04/07 00:00

<動画>不動産売却時に売主様から多く頂くご質問について





ですか？

そうですね、ご売却の理由や経緯によっても異なるんですが、一般的には
どれぐらいの期間で売却できるのか、売却にかかる費用はどれぐらいなのか
今は売り時なのか、住みながら売ることができるのかなどがありま。

すなるほど、確かにどれも気になることばかりですね。
ちなみに今は売り時なんでしょうか？

今は売り時と言えます。
コロナ渦においても、不動産売買は積極的に行われ、当社のグループでも例年以上に
多くのお客様の不動産売却のお手伝いをさせていただいております。

そうなんですか。自粛続きの中でも不動産を売買する人は多かったんですね。

はい。オンラインで御相談をさせて頂いたり、実際にお会いする際も
注意を払いながら商談をさせて頂くなど、従来とは少しやり方を変えながら
お手伝いをさせていただきました。

そうすると、売却にかかる期間はこれまでと変わらないくらいですか？

そうですね、地域によっても差があるのですが、概ね3カ月から半年が一つの目安となります。
また相場に対して、どれくらいの金額で売却をスタートするかによっても
期間は変動します。

3カ月よりも早く売れるということは、安く売却してしまったということですか？

確かにそのように思われる方もいらっしゃるのですが、そういうことではないんです。
購入する不動産を探している方は、それぞれ家さがしをスタートする時期は異なります。

探している方にとっては半年間かけてやっと気に入った不動産が見つかったとしても
逆に売主様としては、売却スタートしてまだ間もないということもあります。

不動産に限らず、新着情報というものは注目を集めやすく、売却をスタートした時点が
最も買主様の目にとまりやすいんです。
よく不動産ご縁ものと言われますが、まさにその通りだと思います。

なるほど、そういうことをあらかじめ知っておくのと知らないのとでは
気持ちの部分で全然違いますね。

そうですね、そういう意味でも、ご売却に関する疑問に対してしっかりと回答
させていただくことは勿論のこと、お客様に知っておいて頂きたいことや注意点など
一歩先にご説明させていただける不動産会社を選んでいただくことをお勧めします。

確かにそうですね。不動産の売買はそう何度もすることではないので
予め教えていただけると助かりますね。

おっしゃる通りで、不動産売買において何がわからないかが分からないまま
売買を進めるのではなく、ご理解いただきたいことなどをしっかりと説明しながら
お手伝いできる不動産会社を選んでいただくことが大事です。

今回は売却の期間や売り時かどうかの説明だけでしたが、そのほかにも多くの疑問が
出てくるかと思いますので、お気軽にご質問ご相談いただければなと思います。

なるほど、ありがとうございます。








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<動画>不動産の売却依頼するにはどうすればいいの？
カテゴリ：不動産売却動画 　/　投稿日付：2025/04/05 00:00

<動画>不動産の売却依頼するにはどうすればいいの？







はい、まずは不動産会社と媒介契約を締結していただく必要がございます。
この中で大きく分けて2つ種類がございます。
まず1つが複数の会社と契約できる一般媒介契約
一社の人しか契約のできない専任媒介契約というものがございます
大きく分けるとこの2つです。

どういう違いがあるんでしょうか？

まず専任媒介契約に関してなんですけれども、売主様に対して定期的に販売状況を連絡
する義務がございます。また不動産業者が見れるレインズというサイトに7営業日以内に
必ず登録して出さないといけないという義務がございます。

一般媒介契約に関してはこちらの今の二つの義務というのは特にございません。
専属専任媒介契約というのがあるんですけれども、基本的には一般媒介で契約していただくか
専任媒介で契約して頂くかこちらの2つで検討していただければよろしいたと思います。

わかりました、ありがとうございます。








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