「2026年02月」の記事一覧（7件）
カテゴリ：売却・住み替えのQ＆A / 投稿日付：2026/03/19 00:00
<売却>相続した不動産を売却する前に知っておきたい「遺産分割協議書の作成と注意点」
「遺産分割協議書の作成方法」と「未成年者がいる場合の注意点」について解説します。
遺産分割協議とは
遺言書がない場合、相続人全員で「誰がどの財産を相続するか」を話し合う必要があります。
これを「遺産分割協議」といいます。
遺産分割協議が有効に成立するためには、
共同相続人その他の相続権利者全員が参加しなければなりません。
一部の相続人を除外して行われた遺産分割協議は、原則として無効となります。
もし相続人の中に行方不明者がいる場合は、家庭裁判所に不在者財産管理人の選任を申し立て、
その管理人が裁判所の許可を得て協議に参加することになります。
不動産は単独名義で分割するのが基本
不動産については、共有名義のままにしておくと、
後日の売却や利用の際にトラブルが生じることが多くあります。
そのため、不動産の分割に関しては「単独名義」での分割が望ましいとされています。
不動産が複数ある場合は、それぞれの不動産を各相続人に単独名義で相続させることが理想的です。
それが難しい場合は、次の3つの方法があります。
現物分割：たとえば土地を各自の相続分に応じて分筆（分割）して分ける方法
換価分割：不動産を売却し、その代金で分ける方法
代償分割：特定の相続人が不動産を相続し、その代わりに他の相続人に対して代償金を支払う方法
遺産分割協議書の書き方
遺産分割協議書は法務局に提出する書類であるため、
A4サイズの用紙に10.5から12ポイントの文字で作成するのが一般的です。
複数ページにわたる場合は、ホチキス留めで割印をするか袋とじ方式にします。
協議書には次の内容を記載します。
被相続人の最後の本籍・最後の住所・氏名・相続開始の日
各相続人が相続する財産の内容（不動産の場合は所在・家屋番号・種類・構造・床面積など）
協議書の作成日
相続人全員の住所・氏名・実印による押印
署名押印には実印を使用し、相続人全員の印鑑証明書を添付します。
未成年者がいる場合はどうするか
共同相続人の中に未成年者がいる場合、未成年者は遺産分割協議に参加できないため、
未成年者の法定代理人である親権者がその協議に参加することになります。
ただし、その親権者も相続人である場合には、子と親権者が「利益相反」の関係になるため、
親権者はその子の代理人になることができません。
そのような場合は、子の「特別代理人」を家庭裁判所に選任してもらう必要があります。
未成年者が複数いる場合は、それぞれに特別代理人を選任しなければなりません。
特別代理人選任の申立てについての概要は次のとおりです。
申立てができる人：親権者、親権者以外の相続人
申立て先：子の住所地を管轄する家庭裁判所
費用：800円の収入印紙のほかに、連絡用郵便切手代
必要書類：申立書のほか、未成年者の戸籍謄本、親権者の戸籍謄本、
特別代理人候補者の住民票または戸籍の附票、遺産分割協議書案など
まとめ
遺産分割協議は相続人全員の参加が必須です。
不動産は単独名義での分割が望ましく、難しい場合は
現物分割・換価分割・代償分割のいずれかの方法をとります。
未成年者がいる場合は特別代理人の選任が必要になることがありますので、
早めに専門家にご相談ください。
次回は「住所・氏名の変更登記」と「配偶者居住権」について解説します。
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カテゴリ：売却・住み替えのQ＆A / 投稿日付：2026/03/12 00:00
<売却>相続した不動産を売却する前に知っておきたい「住所変更登記と配偶者居住権」
「住所・氏名の変更登記」と「配偶者居住権」について解説します。
住所・氏名の変更登記の義務化
令和3年の不動産登記法の改正により、登記名義人の氏名・名称・住所に変更があった場合は、
その変更の日から2年以内に変更登記の申請をしなければならないとされました
（不動産登記法76条の5）。
この住所・氏名等の変更登記については、令和8年4月1日から施行されます。
正当な理由なく怠った場合は5万円以下の過料の対象となります。
なお、DV等の被害者保護のために正当な理由がある場合には、
申請をしなくても過料処分は課されません。
住所変更登記に必要な書類
住所変更登記に必要な書類は次のとおりです。
登記事項証明書：変更登記をすべき不動産の所有権の登記名義人とその登記されている住所の確認のため
住民票：変更登記をすべき不動産の登記名義人の現在の住所の確認のため
戸籍謄（抄）本：登記原因証明情報としての登記名義人の戸籍の確認のため
配偶者居住権とは
配偶者居住権とは、被相続人の配偶者が、被相続人の所有していた自宅を
相続しなくても無償で住み続けることができる権利のことです。
令和2年4月から施行された制度です。
配偶者居住権には2種類あります。
配偶者居住権（民法1028条以下）：配偶者が終身住み続けることができる居住権
配偶者短期居住権（民法1037条）：遺産分割協議が終了するまで居住することができる居住権
原則は前者（終身の配偶者居住権）です。
配偶者居住権のメリット
この制度のポイントは、配偶者居住権の「財産権」としての評価が
所有権の評価よりも低い点にあります。
たとえば、遺産が居住建物5,000万円と現預金5,000万円の場合で、
配偶者居住権の評価額が2,000万円とすると、
配偶者は居住権（2,000万円）と現預金（3,000万円）を相続できます。
一方、子は居住建物の所有権（3,000万円のうちの持分）と残りの現預金を相続します。
配偶者は自宅に住み続けながら、より多くの現預金を相続できるというメリットがあります。
配偶者居住権の取得と登記
配偶者居住権は、遺産分割協議によるほか、遺言（遺贈）によっても取得できます。
また、家庭裁判所の審判によっても取得できますが、第三者に譲渡することはできません。
配偶者居住権が設定された居住建物の所有者（相続人）は、
配偶者に対して配偶者居住権設定登記を備えさせる義務を負います。
登記の対象は「建物」で、相続登記が完了した後に、
配偶者本人と建物の相続人が共同で申請します。
登記記録の建物の乙区（所有権以外の権利に関する事項）に記載されます。
配偶者居住権者の権利と義務
権利として、配偶者は居住建物の使用・収益に必要な修繕をすることができます。
義務として、次のことが定められています。
従前の用法に従い、善良な管理者の注意をもって居住建物を使用・収益しなければならない
居住建物の所有者の承諾を得なければ、居住建物の改築・増築や第三者に使用・収益させてはならない
居住建物の通常の必要費（固定資産税など）を負担しなければならない
配偶者が亡くなるなどにより配偶者居住権が消滅したときは、
配偶者の相続人は、配偶者がその居住建物に付属させた物を取り去り、
原状に帰す義務を負います。
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カテゴリ：売却・住み替えのQ＆A / 投稿日付：2026/03/05 00:00
<売却>相続した不動産を売却する前に知っておきたい「相続登記の流れと必要書類」
実際に相続登記を申請するための流れと、必要な書類について解説します。
相続の基本的な流れ
ご家族が亡くなられた後、相続手続きは大きく次の流れで進みます。
- 死亡・葬儀
- 各種届出（死亡届など）
- 遺産（不動産）の調査、相続人の調査、遺言書の調査を並行して行う
- 単純承認・相続放棄・限定承認の検討
- 遺産分割協議
- 各種名義変更（相続登記など）
不動産の調査では、登記事項証明書・固定資産評価証明書・納税通知書などを取得します。
相続人の調査では、戸籍謄本・住民票などを収集します。
相続登記までの具体的な流れ
遺言書がある場合とない場合によって、手続きの流れが異なります。
遺言書がある場合
公正証書遺言であればそのまま手続きを進められます。
自筆証書遺言で法務局に保管されていない場合は、
家庭裁判所に検認の申立てが必要です。
遺言書がない場合
法定相続の割合で相続するか、相続人全員で遺産分割協議を行い、
協議書を作成してから登記申請に進みます。
相続登記の申請に必要な書類
相続登記の申請には、次の書類が必要となります。
全ケース共通で必要な書類
登記申請書、相続関係説明図、収入印紙（登録免許税）
固定資産評価証明書、委任状（代理人に依頼する場合）
遺言書がある場合に追加で必要な書類（被相続人関係）
亡くなった方の死亡記載のある戸籍謄本または除籍謄本
住民票除票または戸籍の附票
遺言書がある場合に追加で必要な書類（相続人関係）
不動産を相続する方の戸籍謄本または戸籍抄本、住民票
遺言書（自筆証書遺言は家庭裁判所の検認済みのもの）
法定相続の場合に追加で必要な書類（被相続人関係）
亡くなった方の出生から死亡までのすべての戸籍謄本（除籍・改製原戸籍を含む）
住民票除票または戸籍の附票
法定相続の場合に追加で必要な書類（相続人関係）
相続人全員の戸籍謄本または戸籍抄本、相続人全員の住民票
遺産分割協議の場合に追加で必要な書類（相続人関係）
相続人全員の戸籍謄本または戸籍抄本、不動産を相続する方の住民票
遺産分割協議書、相続人全員の印鑑証明書
なぜ遺言がない場合は出生からすべての戸籍が必要なのか
遺言がない場合に法定相続や遺産分割協議で手続きを進める際は、
被相続人の出生から死亡までのすべての戸籍が必要です。
その理由は、直近の戸籍（除籍）謄本だけでは、
過去の離婚・再婚・認知した子の有無などの情報が記載されていないからです。
相続人が誰であるかを正確に確認するために、
出生時まで遡って戸籍を集める必要があります。
取得の順序は「死亡時の戸籍から逆に遡って出生時まで集めていく」のが基本です。
なお、令和6年3月から戸籍の広域交付制度が施行され、
全国の戸籍謄本を1か所でまとめて取得できるようになりました。
ただし電子化以前の除籍謄本・改製原戸籍謄本などは対象外となっています。
まとめ
相続登記の申請には、遺言書の有無によって必要書類が異なります。
特に遺言書がない場合は、被相続人の出生から死亡までのすべての戸籍を収集する必要があり、
手間がかかります。
書類収集が難しい場合は、司法書士などの専門家に依頼することも一つの選択肢です。
次回は「遺産分割協議書の作成方法」と「未成年者がいる場合の対応」について解説します。
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<売却>相続した不動産を売却する前に知っておきたい「相続と登記の関係」
「相続と登記の関係」について解説します。
不動産を売却するためには、まず名義変更（相続登記）が必要です。
その仕組みを理解しておきましょう。
相続登記をしないと不動産は売れない
相続によって不動産を取得した場合、その不動産を売却するためには、
まず登記記録上の名義を被相続人（亡くなった方）から相続人へと変更しなければなりません。
これを「相続登記」といいます。
また、令和6年4月1日から相続登記が義務化されました。
相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請しなければならず、
正当な理由なく怠った場合は10万円以下の過料の対象となります。
相続による所有権移転は登記なしで第三者に主張できるか
相続人が複数いる場合（共同相続）、相続財産はいったん相続人全員の共有となります。
もし共同相続人のひとりが勝手に単独名義の登記を行い、
その不動産を第三者に譲渡してしまったとしても、
他の共同相続人は自分の持分については登記なしで第三者に主張できるとされています。
一方、遺言による「遺贈」の場合は、贈与（契約）と異なるところがないとして、
登記なしでは第三者に主張できないとされています。
特定の不動産を遺贈された場合は、速やかに登記手続きを進めることが重要です。
相続登記はどのように記録されるか
相続登記が完了すると、登記記録（登記簿）の権利部（甲区）に
所有権移転の原因として「相続」と記載されます。
共同相続（法定相続）の場合は、相続人全員の氏名と持分割合が記載されます。
その後に遺産分割協議が行われると、協議の結果に基づいて持分の移転登記がなされます。
なお、最初から遺産分割協議を行い、特定の相続人が単独で相続する場合には、
最初から単独名義で登記でき、登記の原因は「相続」となります。
遺贈による相続登記について
遺言によって相続人へ不動産が遺贈された場合の登記申請は、
従来は登記権利者（受遺者）と登記義務者（遺言執行者または相続人全員）の共同申請が原則でした。
しかし令和3年の不動産登記法の改正により、相続人である受遺者からの申請については
単独で行うことができるようになりました。
数次相続とは
「数次相続」とは、被相続人が亡くなったあと相続登記をしないまま、
その相続人も亡くなってしまい、次の相続が開始した場合のことをいいます。
このような場合、中間の登記申請を省略して、1件の申請で
最初の相続登記と次の相続登記をまとめて行うことができます。
ただし、中間の相続が「単独名義」である必要があります。
まとめ
相続した不動産を売却するためには、まず相続登記が必要です。
令和6年4月からは相続登記が義務化されており、手続きを放置することはリスクになります。
共同相続の場合は全員の持分が登記されますが、遺産分割協議によって単独名義にまとめることも可能です。
次回は「相続登記の申請に必要な書類」について詳しく解説します。
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カテゴリ：売却・住み替えのQ＆A / 投稿日付：2026/02/23 00:00
<売却>相続の基本「親が亡くなって、実家をどうすればいいのか...」
相続が発生したとき、多くの方が不動産の扱いに頭を悩まされます。
売却したいけれど、何から手を付ければいいかわからない。
そんな方のために、今回から数回にわたって「相続と登記」の基本的な知識を
わかりやすくお伝えします。
そもそも「相続」とは何か？
相続とは、ある人が亡くなったとき（被相続人）、その方が持っていた財産上のすべての権利や義務を、
一定の身分関係にある方（相続人）が自動的に引き継ぐことをいいます。
ポイントは「すべて」という点です。プラスの財産（不動産・預貯金など）だけでなく、
借金などのマイナスの財産（債務）も含めて引き継ぎます。
そのため、相続人には次の3つの選択肢が与えられています。
単純承認：プラスもマイナスもすべて引き継ぐ
相続放棄：一切を引き継がない
限定承認：プラスの財産の範囲内でマイナスを引き継ぐ
相続の方法には大きく2種類があります。
遺言相続
被相続人が「遺言」によって相続の仕方を指定していた場合、原則として遺言の内容が優先されます。
法定相続
遺言がない場合は、民法の定める順序と割合に従って相続が行われます。
法定相続分の目安（昭和56年1月1日以降の相続）
配偶者と子が相続人の場合：配偶者1/2、子1/2
配偶者と直系尊属（親・祖父母）が相続人の場合：配偶者2/3、直系尊属1/3
配偶者と兄弟姉妹が相続人の場合：配偶者3/4、兄弟姉妹1/4
配偶者は常に相続人となります。
子が複数いる場合は、子の相続分を均等に分けます。
なぜ遺言が法定相続より優先されるのか
相続とは、被相続人が生前に築いた財産を最終的に引き継がせるためのものです。
そのため、被相続人が生前に意思を示しているのであれば、その意思を尊重するのが自然といえます。
民法は遺言に厳格な方式を定めた上で、その方式に従っている限り、
遺言相続が法定相続に優先するとしています。
ただし、遺言にも限界がある「遺留分」制度
遺言があるからといって、特定の相続人だけに全財産を渡したり、
相続人以外の第三者に全財産を遺贈したりすることには、
一定の制約（遺留分）があります。
遺留分とは、一定の相続人（兄弟姉妹を除く）に対して最低限保障される財産の割合です。
相続人が直系尊属のみの場合：全財産の1/3
その他の場合（配偶者・子がいる場合など）：全財産の1/2
遺留分を侵害された相続人は、侵害した相手方に対して金銭での返還を請求できます（遺留分侵害額請求権）。
まとめ
相続は財産だけでなく、借金も引き継ぎます。遺言があれば遺言が優先されますが、
遺留分による制限があります。遺言がなければ、民法の定める割合で分けることになります。
次回は「相続と登記の関係」について解説します。
相続した不動産を売却するためには、まず名義変更（相続登記）が必要です。
その仕組みをわかりやすくお伝えします。
センチュリー21豊川では、戸建やマンション・土地の査定・売却相談も大歓迎です。
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カテゴリ：不動産売却査定・相談 / 投稿日付：2026/02/12 00:00
<査定依頼・相談>みよし市黒笹いずみ 戸建の売却相談をいただきました｜周辺環境もあわせてご紹介
みよし市黒笹いずみ 戸建のご売却相談をいただきました。
黒笹いずみは、美しい街路樹と整然とした区画が広がる閑静な住宅街として知られ、
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※学区は番地等により異なる場合があるため、詳細は個別にご案内いたします
（黒笹小学校・北中学校など）
【アクセスについて】
また、このエリアの魅力として外せないのが**「アクセスの良さ」**です。
名鉄豊田線「黒笹駅」が利用できるため、豊田市方面はもちろん、
地下鉄鶴舞線への直通運転で名古屋市内への通勤・通学もスムーズ。
お車移動の方にとっても、東名高速道路「東名三好IC」や国道153号線へのアクセスが良く、
県内外へ動きやすい立地なのが嬉しいポイントですね。
■黒笹いずみ周辺の環境をご紹介
周辺には生活に必要な施設が揃っており、緑豊かながらも利便性が高いのが魅力です。
ピアゴ 黒笹店
日々のお買い物に欠かせない、地域密着のスーパー
ベイシア 三好店
食料品から日用品まで揃う大型ショッピングセンター（車でのアクセス良好）
ファミリーマート みよし黒笹店
駅近くにあり、ちょっとした買い足しもスムーズ
みよし黒笹郵便局
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黒笹公園
広々としたグラウンドや遊具があり、お子様の遊び場にも困りません
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カテゴリ：不動産売却査定・相談 / 投稿日付：2026/02/01 00:00
<査定依頼・相談>豊田市保見ケ丘 戸建の売却相談をいただきました｜周辺環境もあわせてご紹介
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