1. 海外居住者が不動産を買うと、なぜ日本にいる家族へ「固都税」の通知が行くのか？

不動産を所有すると、毎年1月1日時点の登記簿上の所有者に対して「固定資産税・都市計画税（固都税）」が課税されます。通知書（納付書）は例年4月〜6月頃に自治体から送付されます。

しかし、所有者の住民票が海外にある（国内に住所がない）場合、自治体側は以下の理由から国内の指定先へ送付しようとします。

• 海外への郵送は未着・不達事故のリスクが高く、期日通りの納付が難しいため
• 日本の税金手続きを確実に行える「国内の連絡先」が必要となるため
• 購入時の登記や申告で日本の連絡先（親族など）が記載されているため

納税管理人の申告をしていない場合、自治体は法務局の登記情報や届出情報を元に、買主の「日本国内の連絡先（実家やご親族の住所など）」を調べて、そこへ固都税の納税通知書を送付することが多いのです。

2. 「納税管理人」の申告手続きが必要！

海外に住みながら国内不動産を所有する場合、自治体に対して「納税管理人（のうぜいかんりにん）」を指定する申告（届出）を行うことが義務付けられています（地方税法第355条等）。

納税管理人を指定する主なステップ

3. 海外居住者が知っておくべき「口座振替」や「オンライン納付」

「実家の親に納付書が届くのは構わないが、実際の支払いで金銭的な負担をかけたくない」という方も多いでしょう。その場合は、以下のような支払い方法を組み合わせておくのがおすすめです。

4. 中古戸建てを購入・所有する際（将来の売却時含む）の注意点

海外居住中に日本の中古戸建てを購入・所有する場合、固都税以外にも以下のポイントに注意が必要です。

① 海外赴任・在住中の不動産取得税にも注意

戸建てを購入した数ヶ月後に、一度だけ課税される「不動産取得税（都道府県税）」も同様に国内の納税管理人宛てに届きます。都道府県の税務事務所へもあわせて届出を行っておく必要があります。

② 将来「売却」する際の源泉徴収（非居住者の源泉徴収制度）

海外に住んだままその中古戸建てを将来売却する場合、買主が法人や投資家などの一定の条件に該当すると、売買代金の10.21%が源泉徴収されて納付される場合があります。売却時の手元資金や確定申告（還付申告）の手続きにも専門知識が必要です。

まとめ：海外からの不動産購入・将来の売却管理もご相談ください！

海外居住中に日本国内の中古戸建てを購入した場合、固都税や不動産取得税の通知は日本国内のご親族や指定した納税管理人の元へ届くことになります。

「手続きをうっかり忘れて税金を滞納してしまった…」「将来日本に帰国する予定がなくなったので売却したいが、海外在住でもスムーズに売れる？」といったご不安がある場合は、海外在住者の不動産取引に詳しいプロへ相談することをおすすめします。

中古マンションの購入で受けられる税制優遇 省エネ基準適合住宅として住宅省エネルギー性能証明書

1. 中古マンション購入で受けられる主な税制優遇

中古マンションを購入する際、一定の要件を満たすことで以下のような税金面での優遇措置を受けることができます。

• 住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）：年末のローン残高に応じて所得税・住民税が控除される制度
• 贈与税の非課税措置：父母や祖父母から住宅取得資金の贈与を受ける場合の非課税枠
• 登録免許税の軽減：所有権移転登記や抵当権設定登記にかかる税率の引き下げ
• 不動産取得税の軽減：購入時に課税される不動産取得税の控除額拡大

特に「住宅ローン控除」や「贈与税の非課税措置」では、購入する中古マンションがどのような省エネ性能を有しているかによって、借入限度額や非課税枠が大きく変わります。

2. 「省エネ基準適合住宅」とは？中古マンションでの優遇の違い

住宅ローン控除において、中古住宅（既存住宅）は主に以下の区分に分けられます。

3. 省エネ性能を証明する「住宅省エネルギー性能証明書」とは？

購入する中古マンションが「省エネ基準適合住宅」であることを税務署などに証明するために必要な書類が、「住宅省エネルギー性能証明書」です。

住宅省エネルギー性能証明書の概要

この証明書は、断熱等級（断熱等性能等級4以上）や一次エネルギー消費量等級（等級4以上）といった、国が定める省エネ基準を満たしていることを登録住宅性能評価機関や建築士などの専門家が証明する書類です。

証明書を発行できる主な発行主体

• 登録住宅性能評価機関
• 一級建築士・二級建築士・木造建築士（建築士事務所登録を行っている機関）
• 指定確認検査機関
• 瑕疵保険法人

4. 中古マンションで「住宅省エネルギー性能証明書」を取得する手順

中古マンションで証明書を取得し、税制優遇を受けるためのステップは以下の通りです。

5. 売主様（売却側）にとっても省エネ証明はメリットになる！

この「住宅省エネルギー性能証明書」や省エネ適合のメリットは、買い手だけでなく売り手（不動産を売却するオーナー様）にとっても非常に大きいポイントです。

• 購入検討者への強いアピール材料になる：買主様が住宅ローン控除枠を拡大（2,000万→3,000万円）できるため、競物件との差別化になり、早期売却や希望価格での成約につながりやすくなります。
• リフォーム物件の価値向上：内装リフォーム時に窓のインナーサッシ（二重サッシ）化や断熱改修を行っておくことで、「省エネ適合物件」として高値売却を目指せます。

まとめ：省エネ性能を活用して賢くお得な売買を！

中古マンションの購入において、「省エネ基準適合住宅」として「住宅省エネルギー性能証明書」を取得することは、買主様にとって非常に大きな節税メリット（住宅ローン控除額のアップなど）をもたらします。

また、売主様にとっても「買い手にとって節税メリットのある物件」として売出しを行うことで、売却活動を有利に進めることが可能です。

凍結した口座の解約方法について｜相続手続きや不動産売却時のポイントも解説

1. なぜ口座は凍結されるのか？

名義人が亡くなった場合、その口座の預金は即座に「相続財産」となります。特定の相続人が勝手に預金を引き出して使い込んでしまうリスクを防ぐため、金融機関は死亡の連絡を受けると口座を凍結します。

口座が凍結されると、以下の取引がすべてストップします。

• 預金の引き出し・振込・払い戻し
• 公共料金やクレジットカードなどの引き落とし
• 給与や年金などの振り込み

2. 凍結された口座を解約（名義変更）するための手続き手順

凍結を解除して口座を解約するには、主に以下の4つのステップで手続きを進めます。

3. 口座解約に必要な書類一覧

相続の形式（遺言書の有無や遺産分割協議を行うかどうか）によって必要書類が異なります。

4. 不動産売却や相続手続きとの関わり

相続が発生した場合、銀行口座の解約だけでなく、不動産（実家や土地など）の相続登記や売却手続きもあわせて検討する必要があります。

① 遺言書や遺産分割協議書は不動産売却とも共通

銀行口座の解約手続きで作成する「遺産分割協議書」は、相続した不動産の名義変更（相続登記）や売却手続きでもそのまま使用します。口座解約と不動産売却をトータルで見据えて協議を進めることで、無駄な二重の手間を省くことができます。

② 「仮払い制度」の活用も検討する

「葬儀費用や固定資産税の支払いにすぐ現金が必要だが、遺産分割協議が終わっていない」という場合は、仮払い制度（手元にお金を引き出せる制度）を利用することで、家庭裁判所の判断なしで一定額までの預金を引き出すことが可能です。

まとめ：口座解約と不動産売却は併せて計画的に！

凍結された銀行口座の解約手続きは、戸籍収集や相続人同士の話し合い、必要書類の準備など、多くの時間と労力がかかります。

特に相続財産の中に「不動産」が含まれている場合は、預金の解約だけでなく、相続登記の義務化への対応や売却方針の決定など、考慮すべきポイントが数多く存在します。

低未利用土地等確認について徹底解説！最大100万円の特別控除を活用する方法

1. 低未利用土地等の100万円特別控除とは？

この制度は、土地の有効利用や地域活性化を目的として、長期間使われていない土地（空き地・空き家など）の売却を後押しするために作られた特例措置です。

一定の要件を満たす「低未利用土地等」を売却した場合、売却によって得られた譲渡所得から最大100万円を控除することができます。これにより、税負担を大幅に軽減（条件によっては税金をゼロに）することが可能になります。

2. 特例措置が適用される主な条件

100万円控除の特例を受けるには、以下の主な条件をクリアする必要があります。

3. 申告に必要な「低未利用土地等確認書」とは？

確定申告でこの100万円控除を適用するためには、売却した土地が所在する市区町村が発行する「低未利用土地等確認書」を添付する必要があります。

市区町村に対して「この土地は確かに低未利用地であり、譲渡後の利用意向も確認できています」というお墨付きをもらう手続きが「低未利用土地等確認」です。

4. 「低未利用土地等確認書」取得の流れ

手続の全体フローは以下の4ステップです。

主な提出書類チェックリスト

• 低未利用土地等確認交付申請書（別記様式1-1）
• 売買契約書の写し
• 売却前の利用状況を確認できる書類（宅地建物取引業者が確認した書類や現地写真など）
• 売却後の利用目的を確認できる書類（別記様式2-1 または 2-2）
• 登記事項証明書（登記簿謄本）

5. 注意点・失敗しないための秘訣

• 交付までに時間がかかる場合がある：確定申告の時期（2月〜3月）は市区町村の窓口も混雑します。売買完了後は早めに申請準備を進めましょう。
• 買主様の協力が必要：譲渡後の利用意向書（様式）に買主様の署名・捺印が必要となります。契約段階で不動産会社を通じてスムーズに手配しておくことが大切です。

まとめ：低未利用地・空き地の売却はプロにご相談ください！

「低未利用土地等の100万円特別控除」は、使われていない土地の処分にお悩みのオーナー様にとって大変節税効果の高い制度です。

しかし、「うちの土地は対象になる？」「書類の手配はどうすればいい？」といった疑問や不安をお持ちの方も多いのではないでしょうか。