不動産売却・買取に強い　豊田市のセンチュリー21豊川,センチュリー21豊川

<売却>建物の価値はいつまである？築年数と「家の状態」に応じた売却方法の考え方

「うち、築22年以上なんだけど…もう建物の価値って0円なの？」

最近こうしたご相談、本当に多いです。

結論から言うと、**“0円”になりやすいのは「税法上（減価償却上）の評価」**であって、
実際の売買市場で即“建物が無価値”になるとは限りません。

今日は、混乱しやすい「耐用年数」と、家の状態に応じた売り方をブログ風にまとめます。

まず整理：建物の価値が「0円」と言われる理由

よく出てくるのが 法定耐用年数（税法上、減価償却で使う年数）という考え方です。

住宅用だと、代表例はこんなイメージです。

• 木造（木造・合成樹脂造）：22年
• 木骨モルタル造：20年
• 鉄筋コンクリート造（RC）/ 鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC）：47年

ここで言われる「価値が0円」は、ざっくり言えば
“税務上、建物の取得費を年数で割って経費化していった結果、
帳簿上は残りが小さくなる（または0に近づく）”
という意味合いです。

「構造によって、価値がなくなる年数が違う？」
→考え方としてはYES

木造とRC（鉄筋コンクリート）では、税法上の耐用年数が異なります。
ただし大事なのは、

•  
• 耐用年数＝家の寿命ではない
• 耐用年数＝売れなくなる期限ではない

という点です。
実際には、メンテナンス状況やリフォーム履歴、雨漏り・シロアリ等の有無で「住める価値」は大きく変わります。

築22年以上の木造は「戸建てとして売れない」？
→それは違います

築22年以上でも、普通に戸建てとして売買されるケースは多いです。

売れ方が変わるのは主に次の2点です。

1.  
2. 買主の住宅ローン審査・金融機関の評価の考え方
3. 買主が“リフォーム前提”で見るか、“そのまま住みたい”で見るか

つまり、同じ築年数でも「状態」と「見せ方（売り方）」で結果が変わります。

家の状態別：おすすめの売却方法（ざっくり3パターン）

① まだ普通に住める（大きな不具合なし）

狙い：そのまま住みたい層にも届く売り方

• ハウスクリーニング＋軽微な補修（建具調整、コーキング等）
• 可能なら建物状況調査（ホームインスペクション）で安心材料を用意
• リフォーム履歴・点検記録・設備交換時期を整理して提示

「築年数は経っているけど、手入れされている家」は評価されやすいです。

② 劣化が目立つ（雨漏り懸念・設備が古い等）

狙い：価格重視＋“自分で直したい”層（DIY/リノベ層）に刺す

• 大規模リフォームは慎重に（費用を回収できないこともあるため）
• 最低限の“印象改善”（清掃、不要物撤去、庭の手入れ）
• 不具合はきちんと開示し、必要に応じて「現況渡し」も検討

この層は一定数います（「安く買って、自分好みに直す」タイプ）。
ポイントは、**“隠さない・盛らない・材料を揃える”**です。

③ 老朽化が強い／法規・傷みが深刻

狙い：「古家付き土地」or「更地渡し」で土地として売る

• 古家付き土地：解体費を売主が持たず、買主判断に委ねる
• 更地渡し：解体して見栄え良く売る（ただし解体費・調査費が先に出る）

どちらが良いかは、

• 解体費の見積
• 近隣の土地需要
• 建物の傷み（安全面）
  で判断します。

最後に：売却前にやると判断が速くなる「3つの準備」

1. 現状把握：雨漏り・傾き・シロアリ・給排水など“論点”を先に確認
2. 書類整理：建築確認、検査済証、図面、リフォーム履歴（あれば強い）
3.  
4. 売り方の仮決め：
• 「そのまま住める家として」
• 「リノベ素材として」
• 「土地として」
• どの方向が合いそうかを、不動産会社とすり合わせ

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<売却>共同名義の家、離婚するときはどうする？

「離婚することになったけれど、家が妻と共有名義になっている。
売却するにはどう進めればいい？」

このご相談、実はとても多いです。

共有名義×住宅ローンが絡むと、感情面も手続き面も複雑になりやすいので、
まずは整理の順番を押さえるのが大切です。

まず前提：共同名義の不動産は“財産分与”の対象になりやすい

離婚の際、婚姻中に築いた財産は、一般的には財産分与として分けることになります。

不動産も当然その対象になり、原則として2分の1ずつをベースに
話し合いになるケースが多いです（※例外もあります）。

「買ったときの出資比率で持ち分を決めているから、持ち分どおりじゃないの？」

と思われる方もいますが、離婚時の財産分与は登記の持ち分と別の考え方で整理されることがあり、
ここで認識ズレが起きやすいポイントです。

「住宅ローンを払っているのは私」それでも半分ずつ？

お気持ちはすごく分かります。

ただ、実務上は「誰がローンを払ってきたか」「家計の状況」「婚姻期間」「名義・契約関係」
などで評価が変わることがあり、単純に“払った人が全部”とはなりにくいのが一般的です。

ここは揉めやすいので、早い段階で

• 住宅ローン契約（債務者・連帯債務・連帯保証）
• 不動産の名義（持ち分割合）
• 残債額、返済履歴
• 
  を一緒に確認して、整理してから進めるのが安全です。

離婚後も共有名義のままだと、何が困る？

「とりあえず共有のまま…」も不可能ではありませんが、将来のトラブル要因になりがちです。

たとえば、

• 将来売却する際に、相手の承諾（署名押印）が必須になり進まない
• 連絡が取れない／感情的対立で止まる
• どちらかに相続が発生すると、権利関係がさらに複雑になる

などが起こり得ます。

共有を解消する方法は大きく2つ：「名義をまとめる」か「売る」か

1）どちらかが持ち分を譲り受けて“単独名義”にする

住宅ローンが残っていない場合は比較的進めやすく、一般的には

• 離婚協議書（または公正証書）で財産分与の内容を明確化
• 財産分与を原因として、登記名義を単独に変更
• 譲り受けた側が、代償金を支払う（公平にするため）

という流れになります。

ただし、住宅ローンが残っている場合は注意が必要です。
ローンがあると、金融機関の承諾なしに名義だけ変えるのは難しくなります。

2）家を売却して清算する（おすすめになりやすい）

現実的に一番すっきりしやすいのが「売却」です。

•  
• 売却価格 ＞ ローン残債（いわゆる“アンダーローン”）
  　→ 売ってローン完済 → 残ったお金を話し合いで分ける
•  
• 売却価格 ＜ ローン残債（いわゆる“オーバーローン”）
  　→ 売却してもローンが残るため、差額を現金で補填して完済する必要がある
  　（※金融機関との調整が必要になることもあります）

「妻が連帯保証人」になっている場合はどうする？

連帯保証人・連帯債務者がいる場合、ここが最大のハードルになることがあります。

一般的な方向性としては、

• 代わりの保証人を立てる
• 借り換えで契約関係を組み直す
• 担保条件の見直し等を金融機関に相談する
• そもそも売却してローンを完済し、関係を解消する

などですが、これは金融機関の審査・判断が大きいため、早めに銀行へ確認した方がスムーズです。

まず最初にやるべきこと：査定で「売れる金額」を把握する

結局のところ、どの選択肢が現実的かは

• いくらで売れそうか
• ローン残債はいくらか
• 差額（手残り or 不足）はどのくらいか

が分からないと判断できません。

なので第一歩は、ご自宅がいくらくらいで売却できそうか査定で把握することです。

「そうですね。それでは査定をお願いします」

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<不動産売却の流れとステップ>⑧引渡し・残代金の決済

残代金を受け取り、登記申請が終わったら…いよいよお引渡しです

売買契約で決めた内容に沿って、残代金の受領と登記の申請を行い、物件のお引渡しとなります。

当日は慌ただしくなりがちなので、事前に「何を確認して、何を渡して、何を精算するのか」を
改めて整理しておくのがおすすめです。

また、ご売却後は確定申告が必要になるケースもあります。

「これって申告いるのかな？」と迷うことがあれば、お気軽にご相談ください。

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残代金受領時の主な内容（チェックリスト）

■ 登記の申請書類の確認

所有権移転登記の申請は、司法書士に依頼して進めるのが一般的です。
また、抵当権抹消登記が必要な場合は、登記費用のお支払いも発生しますので、
当日の流れに入れておきましょう。

■ 固定資産税等の清算

固定資産税・都市計画税などは、引渡し日を基準に日割り計算し、清算金を受け取ります。
「清算の起算日」などは契約条件によって異なることがあるため、契約内容の再確認が安心です。

■ カギのお引渡し

買主様へカギをすべてお渡しします。
スペアキー、物置や門扉、共有部のキーなども含めて、漏れがないよう事前にまとめておくとスムーズです。

■ 権利証（登記済証）

不動産の内容確認、および所有権移転登記の手続きに必要です。
当日持参が必要なケースが多いので、早めに所在確認をしておきましょう。

■ 印鑑証明書（3ヶ月以内のもの：1通）

原則、発行から3ヶ月以内のものが必要です。
共有者がいる場合は、共有者分も必要になります。

■ 住民票

住所のつながりの確認等で必要になることがあります。
こちらも共有者がいる場合は、共有者分が必要です。

■ 残金の受領

残代金を受け取ったら、領収書を発行します。
金額や宛名など、当日の記載内容は事前に確認しておくと安心です。

■ 関係書類の引渡し

管理規約、パンフレット、付帯設備の保証書、取扱説明書など、関係書類一式を買主様へ引渡します。
「これは後で…」となりやすいので、ファイル等にまとめておくのがおすすめです。

■ 諸費用の精算

仲介手数料など、売主様側でお支払いいただく諸費用を精算します。
当日の支払い方法（振込／現金など）も、事前に確認しておくとスムーズです。

■ 実印

書類への押印が必要な場面があります。
共有者がいる場合は、共有者分も必要です。

■ 固定資産税納付書

清算の確認などで必要になる場合があります。
共有者がいる場合は、共有者分も必要です。

■ 電気・ガス・水道等の清算領収書

公共料金の精算状況が分かる資料（領収書等）があると、当日の確認がスムーズです。

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まとめ：当日は「確認・精算・引渡し」が一気に進みます

残代金受領とお引渡しは、売却手続きの中でも特に大事な場面です。
忘れ物がないように、早めに準備して当日に備えておきましょう。

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<査定依頼・相談>豊田市秋葉町　戸建の売却相談をいただきました｜周辺環境もあわせてご紹介

こんにちは！センチュリー21豊川の森です。

豊田市秋葉町にお住まいのお客様より、戸建のご売却相談をいただきました。

秋葉町は、住環境としてのバランスが良く、
落ち着いた住宅エリアとして検討される方も多い印象です。

とくに子育て世代の買主様にとっては、通学のしやすさが大切なポイント。
※学区は番地等により異なる場合があるため、詳細は個別にご案内いたします
（根川小学校・平和小学校・豊南中学校）

また、このエリアの魅力として外せないのが「アクセスの良さ」です。

お仕事や通学で電車を利用される方はもちろん、
お車移動が中心の方にも動きやすい立地なのが嬉しいポイントですね。

■秋葉町周辺の環境をご紹介

生活に便利な施設もしっかり揃っていて、日々の暮らしがスムーズなのも魅力です。

• ・フィール フードメッセトヨタ　（日々のお買い物に便利な施設）
  ・メグリア エムパーク店　（生活圏で、週末の買い出しにも便利）
  ・セブン-イレブン豊田市秋葉店
• 　ファミリーマート豊田秋b店　（ちょっとした買い足しもスムーズ）
• ・トヨタ記念病院　（いざという時も安心）
  ・平山公園
• 　秋葉町南ちびっこ広場　（公園も点在しており子育て世帯にも嬉しい住環境）

今回は戸建のご相談でしたが、センチュリー21豊川では
マンションや土地の査定・売却相談も大歓迎です。

「とりあえず価格だけ知りたい」

「住み替えを検討しているけれど、今の家がいくらで売れるか不安…」

そんなお悩みをお持ちの方は、ぜひお気軽にお声がけください。

地域密着の強みを活かして、しっかりとサポートさせていただきます！

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【不動産を売却した方向け】令和7年分（2025年分）確定申告｜必要になるケースと準備書類

不動産を売却した方から、この時期よくあるご相談が
「確定申告って必要ですか？」というものです。

売却内容によっては 確定申告が必要 になったり、
特例（控除）を使うために申告が前提になったりします。

損をしないためにも、早めの確認がおすすめです！

確定申告の提出期間（令和7年分）

令和7年分（2025年分）の確定申告（所得税等）の提出期間は、

● 2026年2月16日（月）〜3月16日（月） です。

※還付申告（税金が戻る申告）は、期間前でも提出できる場合があります。

1. 不動産売却で申告が必要になりやすい理由

不動産の売却は、税務上「譲渡所得」として扱われることがあります。

売却益が出た場合はもちろん、利益が少ない・無いと思っていても、
計算方法や必要書類で結論が変わることもあります！

また、マイホーム売却などの特例を使いたい場合、
申告しないと適用できないケースが多いので要注意です。

2. こんな方は「申告が必要/要確認」になりやすいです

当てはまる方は、税務署または税理士への確認が安心です。

• 不動産を売って、利益が出たかもしれない。
• マイホーム売却などで 特例（控除等）を使いたい
• 相続した不動産を売却した
• 購入時の契約書などが見当たらず、取得費が不明になりそう
• 仲介手数料、測量、解体など費用が多くかかった

3. 早めに揃えたい書類（代表例）

売却時

• 売買契約書（売却）
• 仲介手数料の領収書（または支払いが分かる資料）
• 登記費用、測量費、解体費などの領収書（該当者）

購入時（取得費の確認）

• 売買契約書（購入時）
• 重要事項説明書、分譲パンフレット（残っていれば）
• リフォーム費用の領収書（扱いは要確認）

4. 期限ギリギリを避けるコツ

• 書類集めが意外と時間かかります！
• 2月後半〜3月は混雑しやすいので、早めの準備が安心です。

5. 当社でできること（※税務判断は行いません）

当社では、申告準備で必要になりやすい

〇「契約書類の控えの確認」
〇「お取引内容（事実関係）の整理」

など、書類面のサポートが可能です。

税額計算や特例の適用可否などの税務判断は、
税務署または税理士へご相談ください。

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<購入希望者が見学に来るときの心得>⑧
お庭の手入れ・外壁の汚れ・バルコニー清掃…「外まわり」も忘れずに

内見準備というと、つい室内の片付けや掃除に目がいきがちですが、
一戸建ての場合は“外まわり”の印象が想像以上に大切です。

玄関に入る前の数秒で、

「この家、きちんと管理されているな」
「大事に住まれてきたんだな」

と伝わることも多いんですよね。

お庭は“見られる前提”で整えておく

とくにお庭は、購入検討の方がしっかりチェックするポイント。

庭に粗大ゴミや使わない物が置きっぱなしになっていると、それだけで

「管理が大変そう…」
「片付けにお金がかかりそう…」

と、大きなマイナスになりやすいです。

心当たりがある場合は、できるだけ早めに処分しておきましょう。

また、雑草が生い茂ったままだと「手入れされていない印象」になりがち。
全部を完璧にする必要はありませんが、
草取りだけでもしておくと見え方が一気に変わります。

外壁の汚れも意外と目立ちます

家の外壁が全体的に汚れていたり、雨だれ・コケ・黒ずみが目についたりすると、
どうしても印象が落ちてしまいます。

気になる箇所があれば、可能な範囲で

• 汚れの清掃
• 目立つ部分の軽い補修（できる範囲で）

をしておくと安心です。

バルコニー・ベランダは「盲点」になりやすい場所

バルコニーやベランダって、意外と

• ホコリや土が溜まっている
• 物が置きっぱなしで乱雑になっている

…ということが多い場所です。

でも内見ではしっかり見られます。

室内がきれいでも、外の一角が散らかっていると、
もったいない印象になってしまうので、清掃はお忘れなく。

外まわりが整っていると、家全体が「手入れされている家」に見えます。
内見前は、ぜひ室内だけでなく“外の見え方”も意識して準備しておきたいですね。

　　

　　

<購入希望者が見学に来るときの心得>⑦

押入れ、クローゼットなど収納箇所の整理・片付けも、
内見前には意外と見落としがちですが、かなり大切なポイントです！

購入をご検討される方（とくに主婦の方・ご家族連れの方）は、
お部屋の広さや雰囲気だけでなく、

「収納はどれくらいある？」
「奥行きは？」
「季節物まで入る？」

と、**収納の“量と使い勝手”**をしっかり見ています。

だからこそ、収納を見たいと言われたら、できるだけこちらから進んで

「こちらが押入れです」
「クローゼットはこのくらいの幅があります」

と、サッとご案内できると印象も良いです。

ただし…ここで注意したいのが “中身の状態”。

押入れやクローゼットの内部が乱雑だと、どうしても

「収納が足りていないのかな」
「この家、片付けが大変そう…」

といったマイナスイメージにつながりやすくなります。

全部を完璧にする必要はありませんが、最低でも
「他人に見せても恥ずかしくない」程度に、
ざっくりでも整えておきたいところです。

もし収納に物がぎっしり詰まっていて、
どうにも片付けが追いつかない場合は、思い切って

• 早めに処分する
• 一時的に実家やトランクルーム等に預ける

といった方法を検討するのもおすすめです。

収納がスッキリしているだけで、お部屋全体が広く見えますし、
暮らしのイメージも一気に湧きやすくなります。

内見前のひと手間、ぜひ「収納」も整えておきたいですね。

　　

　　

<査定依頼・相談>豊田市青木町　戸建の売却相談を受けました



こんにちは！センチュリー21豊川の森です。

豊田市青木町にお住まいのお客様より、戸建のご売却相談をいただきました。


青木町といえば、なんといっても「青木小学校」がエリア内にあるのが
大きな魅力ですよね。

お子様の通学距離が短いというのは、子育て世代の買主様にとって
非常に大きな安心材料になります。
（中学校は猿投台中学校区となります）


また、このエリアのもう一つの強みは「アクセスの良さ」です。
名鉄三河線「猿投」駅が利用しやすく、通勤・通学にも便利な立地なのが嬉しいポイント。


さらにお車移動がメインの方には、東海環状自動車道「豊田勘八IC」が近く、
各方面へ動きやすい点も魅力です。


■青木町周辺の環境をご紹介 生活に便利な施設もしっかり揃っています。

わたなべクリニック（身近な医療機関が近くに）
コノミヤ青木店（日々のお買い物に便利）
ファミリーマート豊田青木町店（ちょっとした買い足しに）
ドン・キホーテ豊田店（まとめ買いにも便利）

お買い物や通院、日々の暮らしがスムーズで、バランスの良い住環境ですね。


今回は戸建のご相談でしたが、センチュリー21豊川では
マンションや土地の査定・売却相談も大歓迎です。


「とりあえず価格だけ知りたい」

「住み替えを検討しているけれど、今の家がいくらで売れるか不安…」

そんなお悩みをお持ちの方は、ぜひお気軽にお声がけください。


地域密着の強みを活かして、しっかりとサポートさせていただきます！

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<購入希望者が見学に来るときの心得>⑥
穴のあいた障子や、破れたふすまは「早めの補修」が安心です

小さなお子さんがいるご家庭だと、どうしても障子に穴があいたり、
ふすまが破れてしまったり…ありますよね。

毎日の暮らしの中では「まあ仕方ないか」となりがちですが、
もし売却や賃貸の募集・内見を控えているなら、
ここはぜひ早めに手を入れておきたいポイントです。

なぜかというと、家そのものが新しくて条件が良くても、室内に“破れ”や“穴”が見えると、
見学された方の印象が一気に下がってしまうことがあるからです。

「大切に使われていないのかな…」と感じさせてしまい、
結果として購入意欲が落ちることにもつながりかねません。

障子は意外と自分でも直せます

障子の補修であれば、部分的な張り替えや補修シートなどで、
ご自身でも対応できるケースが多いです。


費用も比較的抑えられるので、「後回しにしない」だけで印象アップにつながります。
ふすまも、補修コストは想像ほど重くありません

ふすまも同様に、補修はそこまで大きな出費にならない場合がほとんどです。

内見の直前に慌てるより、気づいたタイミングで早めに直しておくと安心です。

畳のこげ跡も、内見では目に入ります

畳にタバコなどのこげ跡がある場合も、見学時には意外と目立ちます。


「生活感」ではなく「ダメージ」に見えてしまうとマイナス評価になりやすいので、
こちらも可能なら補修しておきたいところです。

　　

　　

<購入希望者が見学に来るときの心得>⑤
周辺環境、アピールポイント等は、事前に整理しておきましょう

物件のご案内（見学）では、想像以上にいろいろな質問が飛んできます。

お部屋のことだけでなく、「周辺って実際どうなんですか？」
というご質問も多いので、事前準備があるかないかで安心感がかなり変わります。

見学時に聞かれやすいのは「生活のしやすさ」

たとえば、こんな質問は定番です。

• 一番近いスーパーはどこ？徒歩何分？
• 幼稚園・保育園、小学校、中学校は近い？
• 銀行、郵便局、役所は行きやすい？
• 図書館や公園はある？
• 病院やドラッグストアは？
• 通勤・通学の交通手段は？（電車・バス・最寄り駅までの距離など）

このあたりをスムーズに答えられると、
「ちゃんと調べてくれてる」「ここで暮らすイメージが湧く」
と感じてもらいやすくなります。

交通機関（電車・バス）も、押さえておくと強い

周辺施設と同じくらい、交通アクセスも見学時の重要ポイント。

• 
  最寄り駅まで徒歩何分（または自転車だと何分くらい）

• バス停は近いか、便数はどうか
• 朝の通勤時間帯に使いやすいか

このあたりを把握しておくだけで、案内中の説明がグッと安定します。

「ここが良い！」を言語化しておくのがコツ

そして意外と大事なのが、物件や周辺環境の“推しポイント”を先に整理しておくことです。

• 日当たりが良い
• 風通しが良い
• 生活動線が良い（買い物が便利、駅まで平坦など）
• 静かな住環境
• 公園が近くて子育て向き
• 学校が近くて安心
• 車の出し入れがしやすい

など、「良いところ」を“その場で思いつき”で話すより、
いつでも説明できる状態にしておくと説得力が出ます。