「不動産売却動画」の記事一覧（103件）
カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2025/06/12 00:00
<動画>人に知られず売却する方法
ご近所に知られずに売却したいのですが・・・
一般的な売却活動というのが、ネット広告やチラシなどで集客し、内覧を行い買主を探す方法で、これらを
せずに売却したいということですね。
はい、周りに売出価格などが広まるのが嫌で・・・
この場合「業者買取」というものがございます。「業者買取」は買取相手が業者になるため、先ほどお伝え
した一般的な売却活動をせず売却することが出来ます。
業者に買い取ってもらうという手段もあるんですね！それなら誰にも知られず売却できるので安心ですね。
しかし、「業者買取」にはメリットとデメリットそれぞれ存在するので注意が必要です。
まずメリットに関しては物件の宣伝や広告は必要ないので、一般に公開される情報というのはほとんどない
に等しい点次に室内の見栄えにこだわらなくてよい点、一般的な売却活動に比べると、買取業者は次に売る
きに自社でリフォームをして売るので、多少の汚れや見栄えの悪さはあまり査定金額に反映されません。
今の状態でそのまま査定してもらえるので、売却のための準備がそれほど必要ないのもメリットです。
デメリットは何ですか？
デメリットですが一般的な売却活動よりも売却価格が低めになる点、業者が買い取った後は、自分で使うので
はく再度きれいにリフォームをして売却することがほとんどです。買取業者もその差額で利益をあげているの
で、そのマージン分は仲介に比べると価格が下がってしまう傾向があります。一般的に、仲介価格の７割以下
での買取になることが多いです。
そうなんですね、他に周りに知られずに売却する方法はありますか？
広告を何も打つことができない場合は、自社での見込み客や来店客のみに紹介する形で買主を探します。
しかし、自社の見込み客も限りがありますし、来店客も最近はネットの反響で来ることが多いので、決して飛
び込みのお客様は多くありません。
基本的に人づての紹介になるので、物件情報を非公開で仲介売却するのはかなり難しいのが現状です。
また近隣の人が購入希望者のケースもあり、広告活動を限定的にして、極力知られないようにしても、内覧に
訪れるのは近所の顔見知りという可能性もあります。こうしたケースは意外に多いので、たとえ限定的な売却
活動をしても周りに全く知られずに売却するということは難しいです。 なので「絶対に知られたくない」とい
う場合は「業者買取」をお勧めします。
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カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2025/06/08 00:00
<動画>売却時期について
不動産が売りやすい時期と売りにくい時期ってあるんですか？
そうですね、一般的には2月前後、9月前後需要が高まるといわれています。
何故その時期に需要が高まるのですか？
転勤や入学等で人が動く時期だからです。
ではその時期に売り出すと高く売れるのですね？
いえ、不動産価格は需要と供給のバランスに大きく影響を受けますので、必ずしもその時期に売り出せば
高く売れるという訳ではありません。
でも、その時期の需要は高まるのですよね？
確かに需要は高まりますが、その時期に合わせて売却したいとお考えになる売主様も多いので、供給も高
まります。需要と供給が高まれば、不動産の取引件数は増加しますので不動産会社にとっては繁忙期なの
で、『確実に売りたい』とか『早く売りたい』という方にはその時期に合わせて売却することは意味のあ
ることだと思います。
では、高く売るにはどうしたらよいのですか？
はい、不動産の価格は需要と供給のバランスに大きく左右されますので、同じエリア内にライバルになり
そうな物件が有るのか無いのか、有るのであれば幾らで売りに出されているのか？
というマーケティングも重要になってきます。
他にポイントはありますか？
営業マンのスキルの高さ、営業力の高さも重要になってきます。
どの営業マンに売却を依頼するかが一番重要かもしれません。
売主様側で出来る対策はありますか？
はい、物件の第一印象を良くすることは需要なポイントです。
土地であれば草を刈ったり、建物であれば不要な物は出来るだけ少なくし、綺麗に掃除したりすることも
重要です。
リフォームはした方が良いですか？
リフォームに関しては難しいところですね。
築年数にもよりますが、初めから全面リフォームしたいと考えて購入される買主様もいらっしゃいます。
そういうケースの場合、せっかく売主様がお金をかけてリフォームしても、買主様の好みに合わなければ
無駄な費用になってしまいます。
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カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2025/06/05 00:00
<動画>相続税の還付
相続税の税率は何％位なのですか？
相続税は超過累進課税となっており、取得する金額が多ければ多いほど税率が上がり、
最高で５５％となっています。
５５％！すごい税率ですね。
土地が相続財産に含まれている場合、土地の評価額が非常に重要になってきます。
でも、確か土地の評価額は相続税路線価や倍率によって決まると聞きましたが。
路線価はその路線、道路についている標準単価です。
実際の取引価格などには大きく影響が出る土地の形質･高低差･周辺環境や法制限などに
ついては考慮されていません。
確かに、向きも間口も路線価には関係無いですね。
これらを踏まえて、相続する土地の評価を適正な評価額に補正されれば、納税額が
低くなることもあり得ます。
相続税の申告は自分で行うことも可能ですが、専門家に相談することをお勧めします。
税金の専門家なので税理士ですね！
そうです、税理士です。但し税理士にも得意分野があるようです。
法人に強い税理士がおられるように、相続に強い税理士に相談するのが良いです。
では、既に申告が終わっている場合はどうしようも無いですよね。
申告し納税すれば終わり、では無いのです。
5年以内であれば、土地を再評価し相続税の還付請求手続きを行うことは可能です。
逆に、税務署から評価を増額され、追徴課税を言われるケースもあるのです。
それは怖い。備えあれば患いなしですね。
それに、一度決まった遺産分割協議は、基本やり直すことができません。
当初から正しい土地の評価額がわかれば遺産分割協議の内容も違ってくる事があります。
でも、相続に強い税理士はどのように探せば良いのですか？
HPで検索することも可能ですが、不動産会社に聞いてみるのも良いかと思います。
不動産は相続の話が非常に多い為、詳しい税理士を知っているケースが多いと思います。
なるほど、よくわかりました。
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カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2025/06/02 00:00
<動画>マンションの査定方法について
成約
変わってくるので価格も変わってきます。
また長期修繕計画と
積立金がしっかり出ている
発生してしまう
急に言われても困って
基本的には
探すのですが、新しいマンション
基本的には
そのマンションが新築で販売された
算出する場合があります。
なるほど。売却
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カテゴリ：不動産売却動画
<動画>相続について
相続対策とは相続税対策のことでしょうか。
「相続対策」と「相続税対策」は似て非なるものです。
「相続税」が発生するケースは相続全体の９％程度であり、「相続税対策」はその９％の富裕層が行えば
良いのですが、「相続対策」は概ね全ての人が必要です。
相続税の支払い対象者は９％しかいないのですね、意外と少ない印象です。
なぜこんなに少ないのでしょうか。
それは相続税には『基礎控除』というものがあるからです。
基礎控除はどのくらいあるのでしょうか。
基礎控除は『3,000万円＋600万円×法定相続人の数』で計算できます。
法定相続人が2人なら基礎控除は4,200万円控除でしょうか。
その通りです。
基礎控除があることにより、相続税を払う人は少ないのでしょうか。
その通りです。
基礎控除については分かりました。
しかし、相続税を払う必要がなさそうですが、相続対策が必要でしょうか。
基礎控除内の相続であったとしても、4,200万円は大金です。
従って、どのように財産を分割するのかにより、身内同士で争いごとに発展してしまうケースもあるの
です。相続人全てが十分に納得して相続できることが理想の形だと思います。
相続できる割合等は法律に定めがあるのでしょうか。
相続人になれる人は法律で決まっています。また、相続割合も法律で決まっています。
しかし、この相続割合は一定の目安でしかありません。
法律で割合が明記されているが、それも目安なのでしょうか。
相続には３つのパターンがあります。
①遺言による相続
②遺産分割協議による相続
③法定相続 の３つです。遺言書がある場合は遺言書に則って相続します。もし遺言書が無ければ、法定
相続人全員で遺産分割協議を行い相続します。従って、法律で定めている相続割合は目安でしかありませ
ん。
遺言の作成はとても重要ですね。
その通りです。遺言書の作成は最も重要な相続対策と言っても過言ではありません。
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カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2025/05/30 09:37
<動画>土地が旗竿地の場合の査定について
自分が持っている戸建てを売却しようと思っているのですが、少々形が変わっており、接している道路か
ら細い敷地があり、家が建っている土地なのですが、こういった土地は価格が高くないと聞いたのですが
、本当でしょうか？
いわゆる「旗竿地」ですね。旗のような形の土地なのでこのように呼ばれております。
価格が高くないという点については一般的には、そのように言われておりますね。
そうですか。うちの場合、どのような査定方法になるのでしょうか。
通常、土地の査定価格は「取引事例比較法」で計算します。取引事例比較法とは、売却する不動産と条件
が近い不動産の過去の成約事例をいくつか選んで平均坪（㎡）単価を算出し、算出された単価に、売却す
る不動産の広さを掛けて計算する方法です。
では、うちも「取引比較事例法」で計算するのですか？
はい。同じ町内で過去に売れた旗竿地の成約事例があれば利用できますが、旗竿地は特殊なので、条件が
近い事例はそれほど多くありま生産ん。
では、どのような査定をしていくのでしょうか。
はい。旗竿地の場合には路線価（ろせんか）を使って計算します。
路線価ですか。ニュースで聞いたことはあるのですが、どんなものですか？
路線価とは、国税庁が毎年7〜8月に公表するその年の1月1日時点における主要な道路に面した1㎡あたり
の土地価格を公表するもので、相続税や贈与税を計算するときに活用されます。
国税庁ですか。知らなかったです
そうですね。あまり馴染みはないかもしれませんね。路線価は、国土交通省が発表する公示価格の８割程
度に設定され、その公示地価を1.1～1.2倍したものが実勢価格の目安と言われています。つまり、路線価
を1.3～1.5倍にすればおよその相場価格がわかるということになります。
では、路線価で土地面積をかければ、査定金額が分かるということでしょうか？
はい。ですが、土地の評価は奥行きの長さによって影響します。奥行が極端に短い場合や長い場合は、一
般的な土地と比べて利用価値が低いとされています。
そのため、路線価を計算するときは、まず奥行価格補正率（おくゆきかかくほせいりつ）を掛け算しなけ
ればなりません。
奥行価格補正率とは何でしょうか？
「奥行価格補正率」とは、その宅地の奥行距離に応じて「奥行価格補正率表」に定められている補正率で
す。
正確な表現でいいますと、道路からの奥行の長さに応じて路線価を調整するための補正率のことを言いま
す。
奥行価額補正率を使って、どのように計算するのでしょうか？
１平米あたりの路線価額＝ 路線価 × 奥行価額補正率で計算します。
これで、やっと査定金額が出るのですか？
いえ、これは、路線価での計算方法ですが、旗竿地の場合、「間口が狭小な宅地等」か「不整形地」の計
算をしなければなりません。
まだまだあるのですね（笑）２つの違いを教えてください。
はい。まず間口が狭小な宅地等は、1㎡あたりの路線価額に間口狭小補正率と奥行長大補正率を掛け算して
計算します。
間口狭小補正率は、間口が狭い土地の評価額を減額するための補正率です。
奥行長大補正率とは、間口の割に奥行が長い土地の相続税評価額を減額する補正率のことをいいます。どち
らも旗竿地のような特徴のある土地に対して補正を行うために、地区や距離によって数値化されております。
不整形地の計算はどうですか？
不整形地は、1㎡あたりの路線価額に不整形地補正率を掛け算して計算します。
不整形地補正率は、かげ地割合に応じて定められます。かげ地とは、不整形地全体を囲むような正方形や長
方形の土地（想定整形地）を想定した場合に、その想定整形地のうち不整形地以外の土地をいいます。また、
不整形地補正率の適用については、「不整形地補正率×間口狭小補正率」と「奥行長大補正率×間口狭小補正
率」のいずれか有利な方で計算します。
わかりました。不整地の場合も路線価価額に対して補正率を掛けていき調整を図るのですね。
うちの土地の場合は、どちらを利用したら良いでしょうか？
そうですね、一概には言えませんので、計算した結果、評価額が高い方を選びたいところではありますね。
その金額で売れますか？
そうですね。残念ながらこの方法で計算した査定価格で売れるわけではありません。ここから、過去に売れ
た旗竿地と比較したり（取引事例比較法）、現在周辺で売り出されている土地の販売価格を考慮の上、査定
価格が決まってきます。
はい。詳しくは、地元に密着した不動産会社にお尋ね頂くと、近隣事例も熟知しているので、より正確な査
定金額が出るかと思います。
わかりました。ありがとうございました。
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カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2025/05/26 00:00
<動画>建物の価値はいつまである？家の状態に応じた売却方法とは？
現在、自宅の売却を考えているのですが建物の価値ってどれくらいあるのでしょうか？
具体的には、木造の住宅の場合は22年、木骨モルタル造住宅の場合は20年で価値が0円になるとされてい
ます。
えーっと建物の構造によって価値がなくなる年数が異なるということですか？
そうですね、考え方として同じ年数が経過しても立地や環境、建物の構造によって劣化の度合いは様々で
す。
たしかに木造と鉄筋コンクリート造が同じスピードで劣化するわけではないですもんね
そうです、そこで築年数から平等に価値を算出するために用いられているのが「耐用年数による考え方」
です。ちなみに鉄筋コンクリート造の耐用年数は47年です。
47年！！木造の22年と比べるとすごい差ですね・・
そうですね。なので木造住宅の場合、売る際に築22年以上経過していると耐用年数が残っていないため建物
としての価値がなく、「土地のみの価値」が残るのです。
なるほど・・・私の家は築22年以上なので戸建てとして売却できないのでしょうか？？
いえ。耐用年数はあくまで税法上の価値を見極めるための数値のため、築年数が22年以上経っているからと
いって売れないということはありません。
そうなんですね！では築年数22年以上の家を売る場合、どのような工夫が必要なのでしょうか？
人が住むうえで構造などに問題がなければ、築22年以上の家も十分に売れる可能性を持っています。
私も現在住んでいますしね
はい、その中で劣化や老朽化といったポイントは最低限の修繕を行い「とにかく安く住める住宅を買いたい」
という層をターゲットに売却を検討してみましょう。
そのようなお客様はいるのでしょうか？
実際に安く購入して、自分でリフォームして再利用したいと考えるお客様は少なくありません。
まずはお近くの不動産会社に相談してみてはいかがでしょうか。
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カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2025/05/23 00:00
<動画>古い家を高く売る方法
古い家は売れるのでしょうか？
はい、もちろん大丈夫です！築年数が経った家でも、リフォームや建替えをされる方も
おられますので、問題ありません。
そうですか。知り合いから古い家の場合には、「更地」にした方が「高く売れる」と聞いたのですが、
本当でしょうか？
はい、それは本当です。更地にして売り出した場合、土地の用途が広がって、
購入希望者様が増えることが多いです。その結果、高く売れるケースもあります。
また、建物を所有しなくなった場合、空き家が残っていた場合に起こる倒壊や放火の
心配もなくなりますので、売主様も安心ですよね。
分かりました。ちなみに、更地で売却する際に注意することはあるのでしょうか？
はい、あります。
更地にして売却する場合、３つ注意ください。
①家などの解体費用を出す必要があります。
②固定資産税の軽減が受けられなくなります。
③隣の土地の所有者との打ち合わせです。
の３つです。
詳しく教えてもらえますか？
はい。
まず、①解体費用は、現存の建物を取り壊す費用です。数十万から数百万かかる場合があります。
続いて、②は土地と建物を所有していると「固定資産税」がかかりますが、居住用の宅地においては、
200平米以下の部分は、課税標準額が６分の１になるという軽減措置があります。
建物を取り壊した場合、この軽減措置が受けられなくなります。
最後に、③は建物を取り壊す際に、隣の土地の所有者と話し合いが必要になりますので、
注意が必要です。
更地にして売った方が良いのは分かりましたが、現状で売った方が良い場合もあるのでしょうか？
はい。その場合もあります。
それはどの様な場合でしょうか。
はい。更地にせず、そのまま売却した方が良いのは、５つあります。
詳しく教えて頂けますか？
はい。
まずは、１つ目、建物がまだ利用できるビルやRC造などの場合です。
２つ目。古民家など、古いことに価値がある物件の場合です。
３つ目。解体が困難な場合です。例えば、足場を組む場所がないなどです。
４つ目。解体費用が著しく高い場合です。
最後は、手元に解体費用がない場合などです
このような項目に該当する場合には、現状のまま売却された方が良いかもしれませんね。
わかりました。まずは自宅の状況を確認してみます。
はい。その方がよいですね。
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カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2025/05/17 00:00
<動画>共同名義の不動産 離婚売却
実は離婚することになったのですが、家が妻との共有名義になっています。売却するにはどう進めれば良
いですか。
そうですか・・・
離婚される場合、財産分与として婚姻中の財産は夫婦それぞれで分け合うことになっており、不動産も財
産分与の対象となり、2分の1ずつとなります。
購入当初の出資額に応じて持ち分を決められたかと思いますが、例えば、ご主人が3分の2、奥様が3分の
1の持ち分を\持たれていたとしても、その持ち分とは関係なく2分の1ずつ分け合うことになるのが原則で
す。
住宅ローンを払っているのは私なのですが、それでも2分の1ずつになるのですか？
お気持ちは理解できますが、そうなんです。
もし離婚成立後も持ち分を2分の1ずつにしていると、将来売却しようと思った時に相手方の承諾が必要であ
ったり、万一相続が発生した場合には関係が複雑になります。
ですので、どちらかが相手に共有持ち分を譲ることが一番スムーズかと思います。
何か特別な手続きが必要なのですか？
住宅ローンが残っていない場合は、離婚協議書を作成して財産分与に基づいて単独名義に登記を変更し、譲
り受けた方は相手方に代償金を払うことで公平に財産分与できるので比較的簡単です。
お二人ともに住宅ローンが残っている場合は持ち分を失う方の住宅ローンを完済しなくては名義変更ができ
ませんので、ローンの借り換えや、ご実家などからお金をだしていただく必要があります。
私の場合、妻が連帯保証人になっているのですがどうすれば良いでしょうか
連帯保証人や連帯債務者になっている場合、別のどなたかになっていただくか、物的担保と言って土地や建物
を担保に入れることで連帯保証人を外してもらう方法があります。
なかなか難しいかもしれませんね・・・
一番お勧めの方法としては、家を売却することです。
売却価格が住宅ローンの残額より高い場合、売却後に手元に残ったお金を分け合うだけでよくなります。
売却価格が住宅ローンの残額より低い場合は、現金で差額の補填をして住宅ローンを完済する必要があります。
その他にも方法はありますが、あまりお勧めはできません。
まずはご自宅がいくらくらいで売却できそうか、査定のご依頼をしていただくのが良いと思います。
そうですね。それでは査定をお願いします。
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カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2025/05/10 00:00
<動画>取引事例比較法ってどのように算出するの？
はい。居住用のマンションの場合ですと、
価額の算出をさせていただいております。
そうですね、おっしゃる通り。
同じ土地というものは
これの比率を用いて調整させていただいております。
価格も変わってき
最終的な価格の算出をさせていただいております。
ありがとうございます。
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