「不動産売却動画」の記事一覧（67件）
カテゴリ：不動産売却動画
<動画>生産緑地に指定されている土地について
生産緑地に指定されている土地を持っているのですが、このまま持っていても問題ありませんか？
生産緑地に指定されている土地の所有者は30年間の営農義務というものが課されており、
農地として管理すること、生産緑地であることを掲示すること、原則として建物を建てることが
できないこととなっています。
1991年から生産緑地の指定が始まり、2022年には多くの土地が指定から30年が経過するため、
営農義務が解除されます。
そのまま保有された場合、生産緑地に指定されている期間は固定資産税が減税されていますが、
解除されるとその減税は受けられなくなり、これまでより固定資産税が高くなってしまいます。
現在はその土地で農業は営まれているのですか？
いえ、少し野菜を育てている程度ですので、早く売却した方が良さそうですね。
生産緑地に指定された土地は売却することができないため、今すぐに売却することはできません。
生産緑地に指定されてから30年経過すると解除できますので、その後に売却することが
できるようになります。
そうなんですね。私の土地以外にも近くに生産緑地になっている土地がいくつかあるのですが。
生産緑地に指定されているのは面積は全国で合計6.6万ヘクタールと言われていて、
三大都市圏特定市内だけで1.2万ヘクタールとなっています。
特定市内の生産緑地の8割ほどが2022年に期限をむかえ、指定の解除、土地の売却という話が
多くなることが予想されています。生産緑地は500㎡以上の土地ですので、土地や将来的には
マンションの供給が過多になり、周辺の不動産相場が下がるのではという懸念もあります。
そうすると、私の土地も安くでしか売却できないかもしれないですね。
その可能性はあります。ですので、2017年に生産緑地法が改正され、特定生産緑地として税制優遇を
10年間延長することができるようになりました。また、2018年には生産緑地を第三者に貸すことも
できるようになったり、農産物の直売所などの建築もできるようになりました。
色々な選択肢があるのですね。もし売却する場合、何かアドバイスいただけますか。
一番は、価格の下落が始まる前に売却するのか、様子を見るべきなのかを地元の信用できる会社に
相談していただくことです。そのエリアにどれほどの生産緑地があり、またどれくらいの方が
売却するのかによって状況は変わります。地元の不動産会社に相談し、状況を確認しながら
売却のタイミングをご相談いただければと思います。
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カテゴリ：不動産売却動画
<動画>自筆証書遺言とは？
自筆証書遺言とは何でしょうか？
簡単に申し上げると、遺言書の
①全文 ②日付 ③氏名 を全て直筆で記載し、
押印したものを自筆証書遺言と言います。
印鑑は実印でないといけないのでしょうか。
印鑑は署名と同じ名前のものであれば、実印でなくても大丈夫です。
相続財産が沢山ある人は全部直筆で記載するのは大変ですね。
そうですね、特に土地などは住所ではなく地番で所在地を記載しなければならなかったり、
一体の土地でも公図で確認すると、2筆、3筆に分かれていたりするので大変です。
財産目録についてはパソコンで作成し、プリントアウトしたものに署名、捺印
をすれば有効となると、2019年１月13日に相続法が改正されました。
それだと作成はかなり楽になりますね。
はい、そうです。
自筆証書遺言のメリットとはなんでしょうか？
自分一人で手軽に書けるということと、費用がかからないということが一番大きなメリットです。
また、気軽に何度でも書き直せたり、遺言書の存在を秘密に出来るということも
メリットだと思います。
逆にデメリットはなんでしょうか？
①要件を満たしておらず無効になってしまうこと
②死後、発見されないケースがあること
③本人の直筆であるか、直筆であったとしても本人の意思に基づいて書かれた
のであるのかという、紛争の元になってしまうことなどが上げられます。
要件を満たさないとはどういうケースがありますか？
例えば、増改築をして登記を行っていない不動産の取り扱い、本来は『遺贈する』
と記載しなければならないのに『相続する』と記載してしまう等、ある程度不動産
や相続について知識がないと難しいケースもあります。
なるほど、そういうケースはややこしそうですね。
よほど不動産や相続に詳しい人でないと難しいかもしれません。
要件さえ満たせば必ず有効になるのですか？
『検認』という手続きが家庭裁判所で必要になります。
検認とは何でしょうか。遺言が有効か無効かを判断してもらうのですか？
検認とは遺言書の偽造や変造を防止する為の手続きです。
個人で保管している自筆証書遺言は必ず検認の手続きを受けなければなりません。
検認が必要にない遺言書もあるのですか？
公正証書遺言や法務局において保管されている自筆証書遺言などは検認の必要はありません。
法務局で自筆証書遺言を保管してもらえるのですか？
令和２年７月１０日より全国の法務局で、自筆証書遺言書保管制度がスタートします。
この制度を利用すれば、自分で原本を管理するリスクや、
煩わしい検認手続きが不要となります。
この制度を利用すれば、自筆証書遺言のデメリットがかなり改善されますね！
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カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2025/01/19 00:00
<動画>相続の3000万円特別控除について
相続した実家でも3000万円の特別控除が使えるって聞いたんですが？
はい、相続によって空家になった不動産を、相続された方が一定の要件を満たして売却した場合、
譲渡所得から３０００万円を控除することができます。
それは昔からあった制度なんですか。
2016年4月1日からの時限立法で、2023年12月31日までとなっています。
最近の話なんですね。なぜできたんですか。
少子高齢化、人口減少に伴って増加し続ける空家を減らそうと、国策である「空家等対策の推進に関する
特別措置法」の税制上の措置としてできたものです。
特例の対象となる「被相続人居住用家屋」とは、相続の開始の直前において被相続人の居住の用に
供されていた家屋で、次の3つの要件全てに当てはまるものをいいます。
１、昭和56年５月31日以前に建築されていること。
２、区分所有建物登記がされている建物でないこと。
３、相続の開始の直前において、被相続人以外に居住していた人がいなかったこと、になります。
はい、昭和56年5月31日以前に建築確認を受けた建物を「旧耐震基準」というのですが、
そちらが対象になります。周辺の生活環境に悪影響を及ぼす恐れのある空家建物のうち、
4分の3が旧耐震基準の建物と言われています。
これらの対策が前提の為、建築時期の制限が設けられています。
建物の中で複数に区分され、各戸が住居・店舗・事務所等の用途で構成されている建物のことで、
マンションなどが分かりやすいと思います。
はい、他に居住している人がいると空家ではないので、対策の趣旨とは異なってきますからね。
老人ホーム等への入所直前まで居住していて、要介護・要支援認定を受け老人ホーム等に入所し、
相続開始直前まで老人ホーム等に入所をしていた、等の要件を満たせば適用の対象となります。
事業、貸付、居住の用に供されていない事、という要件がありますので適用の対象には
なりません。また、これは相続後から売却までの間も同じ要件となっていますので注意が
必要です。
いえ、空家対策と建替促進が趣旨ですので、売主様で耐震基準に適合するよう耐震補強をするか、
建物を解体し更地にして引き渡す必要があります。
いえ、これは相続が発生してから3年を経過する日の属する年の12月31日まで、となっています。
そしてその期限が2023年の12月31日までとなっています。
はい、そうです。それ以外にも譲渡価格が1億円以下であったり、親子や夫婦など特別の関係が
ある人以外への譲渡であるなど様々な要件があり、手続きや証明書類があり、確定申告の必要が
あります。
相続登記には司法書士、建物の滅失登記には土地家屋調査士、税金に関しては税理士、解体には
解体業者と、様々な専門家との連携が必要となります。買主様を探すだけでなく、それらを紹介、
調整してくれる不動産業者を探すことが重要になってくると思います。
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カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2025/01/10 00:00
<動画>共有持ち分だけ売却する方法
急に資金が必要になったので、兄と共有名義の不動産を売却したいのですが、
兄が承諾してくれずに困っています。何か解決する方法はないのでしょうか？
それはお困りでしょうね？ 基本的にはお兄様にご理解いただき、同意の元で通常売却
していただくのが一番良いと思うのですが、どうしてもお兄様の同意が得られない場合は
『持ち分売買』という方法があります。
自分の持ち分だけ売買できるのですか？
はい、法的には可能です。
それでも兄は承諾してくれないと思うのですが・・・？
持ち分売買の場合、お兄様の承諾は必要ありません。
え？勝手に持ち分を売却できるのですか？
はい、そうです。
そんな持ち分だけ購入してくれる人はいるのですか？
購入者にとってはリスクのある取引ですので、一般の方に買っていただくのは難しいですが、
持ち分売買を積極的に行っている専門家もいらっしゃいますので、不可能ではありません。
デメリットはありますか？
はい、やはり購入者側にとってはリスクの高い取引ですので、
通常売却するよりは3割前後低い価格での契約になります。
多少安くても現金化できるのなら、ありがたい話です。
持ち分を購入した人はその後どうされるのですか？
基本的には、他の共有者の持ち分を売っていただくか、こちらの持ち分を購入していただくか
という交渉をして、共有状態の解消を目指します。
なるほど、その交渉が長引いたり、共有状況の解消が出来ない場合は購入者のリスクという事ですね！
はい、そうです。
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カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2025/01/06 00:00
<動画>月極駐車場の売却について
月極の青空駐車場を所有していますが、売却することは可能ですか？
はい、もちろん売却することは可能です。
その際は、駐車場の賃貸契約はどうすればよいですか？
購入される方が、購入後にそのまま貸駐車場として継続利用される事があります。
売却開始の際は、賃貸契約はそのままで良いと思います。
買いたい方が、建物を建築予定の場合だとどうなりますか？
その場合は、売主と買主のどちらの責任で賃貸契約を解約するのかが重要です。
一般的にはどちらで解約することが多いですか？
ケースバイケースなので、売買契約締結前に、お互いが協議して決めることとなります。
借家の契約解除は色々大変ですよね？駐車場も同じですか？
借家の場合は、貸主からの契約解除には正当事由が必要となってきます。
貸主が使用する理由だけでなく、立ち退き料なども必要となることが多いです。
これは借地借家法の規定によるものです。
同じような事が必要なんですか？
駐車場の場合は、借地借家法の適用はないため正当事由は必要とはなりません。
立ち退き料も必要ないんですね。
契約書に記載が無ければ必要ありません。
どれくらい前には言うのが良いのでしょうか？
まずは契約書をご確認ください。
契約書に記載してある期日までに解約の意向を先方に伝えなくてはなりません。
契約書に取り決めの記載がなかったらどうすればよいでしょうか？
法的な規定はありません。
ただ、借りている方も、次の駐車場を探す為には時間が必要ですので、
１・2か月前にはお知らせする方が良いと思います。
わかりました。有難うございます。
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カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2024/12/27 00:00
<動画>住宅ローンが支払えない場合
はい、昨年の新型コロナウィルス感染拡大により、返済が困難な方は増えています。
コロナ禍に関係なく、住宅ローンの破綻率は毎年２％と言われていて、
50人に１人は返済が困難になると言われています。
最近では、コロナ禍により例年以上に支払いが難しくなっている方がおられると
思われます。
では、住宅ローンが支払えない場合にやった方が良いことってありますか。
そうですね。先ずは借り入れをしている金融機関に相談することをお薦めします。
金融機関は返済が困難になった場合、支払猶予などをしてもらえる場合があります。
その他、無駄な出費を減らすことや、家族の協力を得て収入を確保することも
大事なことかと思います。
その他にありますか。
はい、公的機関や税理士、会計士などの専門家に相談するのも一つの手です。
様々な国や地方自治体の支援サービスを教えてもらえる場合もあります。
分かりました。逆にやってはいけないことはありますか。
はい、それはですね、一番やってはいけないことは「放置」することです。
「放置」ですか？そんな方はいるのですか？
ええ。意外と多くの方が、支払えなくなって、そのまま放置してしまうケースがあります。
なるほど。放置してしまうと良くないのですか。
はい。良くないです。優遇金利の停止はもちろん、最悪の場合、
不動産を競売にかけられてしまう場合もあります。
その時は、住んでいる家から引越しをしなければなりません。
競売ですか？ それは大変ですね。
はい。そうなんです。住む家がなくなってしまいますから。
その他に何かありますか。
他には、借金を借金で返すことや、ハイリスクな投資、ギャンブルにお金をつぎ込むこと。
副業などの無理なバイトをされるのもお薦めしません。体は大事な資本です。
わかりました。住宅ローンが支払えなくなった場合には、まずは「放置」せずに、
「相談」をしていこうと思います。
はい、その方が良いと思います！
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カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2024/12/22 00:00
<動画>売却時にはどんな費用が発生するの？
残っている住宅ローン以外に、売却の費用は何が必要なのですか？
印紙税法に依って売買契約書に記載されている売買代金に応じた額が定められています。
詳しくは担当者にご確認下さい。
次に、抵当権抹消や、住所氏名の変更が有る場合は、登記費用が必要となります。
それと最後に仲介手数料です。
それ以外に必要となる費用は何か有りますか？
はい、その他契約内容に依っては、土地家屋調査士に支払う測量費用や
建物の解体に掛かる費用等が必要となるケースが有ります。
譲渡所得税等が課税されるケースも有ります。
なるほど、良く分かりました。有難うございます。
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カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2024/12/20 00:00
<動画>購入申込で売主が注意するポイント
買いたい人が現れたらどうなるのですか？
はい、希望者様から購入申込書を頂き、売主様へお渡しさせて頂きます。
そして融資を利用するかどうかが記載されております。
あくまで申込書は、購入希望者様の意思表示になりますので、購入申込金額や、その他の条件を
総合的にご検討頂き、契約するか否かをご判断頂ければ大丈夫です。
すぐに判断しないといけないですか？
いつ迄にと言う決まり事はございませんが、買主様のお気持ちが変わってしまう恐れも有りますので、
なるべく早い時期でご決断を頂き、条件にご納得頂けるので有れば、一日でも早いご契約をお勧め致します。
売買代金以外に、何に気を付けなければいけないでしょうか？
決済時期や、確定測量の有無など、金額以外にも重要な条件は有りますが、中でも手付金の額は
重要なポイントとなります。手付金を放棄すれば解除出来る「手付解除」と言う物が有り、
手付金の額が余りにも少額で有れば、その解除のハードルが低くなってしまいます。
仲介手数料よりも少ない手付金ですと最悪、持ち出しが必要となる場合が有ります。
それは怖いですね。他には有りますか？
融資を利用する場合は、一般的にローン特約を付けますので、その確認も重要です。
ローン特約って何ですか？
契約後、買主様が融資を申し込み万一、否決された場合、契約自体が白紙となる特約です。
それってリスク有りますよね。
契約前に融資を申し込めないのですか？
申込には、重要事項説明書や売買契約書が必要となりますので、申込手続きを、
契約前に行う事は不可能です。但し、事前審査を行い、承認を受ける事で、
リスクを軽減する事が出来ます。事前審査の承認を受けているかどうかを確認する事も大切です。
購入希望者が、複数現れた時はどうなるのですか？
基本的には、お申込み頂いた順番での交渉になります。各々の条件も有りますので、
より良い条件になる様に、交渉を進めて参ります。
なるほど、良く分かりました。
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カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2024/12/16 00:00
<動画>心理的瑕疵物件の売却について
今回は心理的瑕疵のある物件の売却についてお話したいと思います。
心理的瑕疵って何ですか？
はい。例えば自殺や殺人のあった不動産や、近くに墓地があったりというケースで、
人が心理的に抵抗を感じるような欠点があることを総じて心理的瑕疵と言います。
え、そんな物件って売れるんですか？
はい、そういった物件でも実際、取引はされています。
でも、当然普通の物件よりは安いんですよね？
そうですね。相場よりは低い価格での成約になるケースが多いです。
確かに新居を買おうと思った時に、抵抗を感じる人も多そうですね。
不動産の価格は周辺の相場に加え、どれだけ多くの需要がありそうかも価格に影響されます。
心理的瑕疵物件は当然需要が低いですよね。
そうです。なので、心理的瑕疵物件の売却は相場より安くなりやすいのです。
それでは、もし心理的瑕疵のある不動産を売却する場合、何か気を付けることはありますか？
はい。必ずしていただきたいことは、買主様への告知です。
何も知らずに買主様がその不動産に引越され、後で近所の方などから心理的瑕疵に該当
するようなことを知らされた場合、トラブルになるケースもあります。
なるほど、どのタイミングで告知すれば良いですか？
まずは、不動産会社と媒介契約を結ばれる際にお伝えください。
そして、買主に対しては売買契約を締結するまでに告知しなければなりません。
口頭だけでは後でトラブルになるリスクがありますので、
物件状況報告書にも記載していただくことになります。
不動産会社と媒介契約を結ぶ際に告知するということは、
「自殺があった不動産」として販売されることになるのですか？
そこまではっきりとは明記しません。物件資料等に「告知事項あり」と記載して
販売活動をすることになります。
そうなんですね。
価値が下がるという話がありましたが、実際にはどれくらい下がってしまうのですか？
心理的瑕疵の内容にもよりますが、例えば近くにお墓があると言っても
どれくらい気になるのかにも影響されますので、一概にはお伝えにくいのですが、
１～２割程ですかね。
建物内で亡くなった方がいる場合も、それが自殺か他殺かによっても変わります。
他殺の場合ですと相場の半値以下と思っていただいた方が良いかと思います。
けっこう影響あるのですね。
残念ですが実際のところそうなんです。
先ほどお伝えした通り、需要の多さも価格に影響されますので、自殺や殺人があった場合では、
個人の方ではなかなか買い手がなく、不動産会社が買い取るケースが多いです。
確かに気にする方も多そうですよね。
気にしない方もいらっしゃいます。以前担当させていただいたお客様で、お墓の真横の不動産を
買われた方が「お墓だから高い建物も建たないだろうし日当たりも良くて安く買えるなら良い」と
おっしゃっていました。
なるほど。そういう考え方もありますね。
心理的瑕疵物件に該当するからと言ってあきらめずに、一度ご相談いただくことをお勧めします。
それぞれの状況に合わせて提案してくれると思います。
そうですね。ありがとうございました。
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カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2024/12/15 00:00
<動画>ローン特約の白紙解約ってなに？
なるほど。実際、ローン特約での解除は良くあるのでしょうか？
頻度は多くないですが、たまにありますね。
それは、どんなケースが多いのでしょうか？
過去にあった例として、審査途中で転職をされたり、内容に不備があった場合に、
ローンの借入金額の減額や、不成立により、白紙解約になったケースがありました。
できれば、成立した契約を成就させたいのですが、売主は何か出来ることはありますか？
そうですね、売買契約締結前に、買主はローンの事前審査を受けますので、
必ずしも融資の不成立が多いわけではありません。
しかし、新型コロナウィルスの影響で、審査にも影響が出る場合も想定されますので、
もし、ローン減額や不成立になった場合では、買主が他の金融機関でローンを組めないか
探す時間が必要ですので、売主に時間的余裕があるのであれば、少し待って頂くのも一つの方法です。
わかりました。ちなみにですが、買主がローン特約による解除を主張してきたが、
主張が認められない場合はありますか？
過去の裁判に、買主がローンを成立させる努力を怠ったためにローン不成立になった場合、
ローン特約が認められなかったケースはあります。ローン特約は、審査を進めていったが、
融資が不成立だった場合に認められるものです。
そうなんですね。
確かに、白紙解約になった場合、売主側も引渡しの準備をしますので、
ローン特約の利用には一定の制約は必要かもしれませんね。
ローン特約の他に「手付解除」もありますが、何が違うのでしょうか？
手付解除では、買主は手付金を放棄、売主は手付金の倍返しをすることにより解除できる点が違います。
また、手付解除は、不動産会社へ支払う仲介手数料は返金されません。
その点も大きく違う点かと思います。
なるほど、わかりました。ありがとうございました。
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